나이스옥션 법원경매 포항 2025타경270 [1] 경상북도 울릉군 북면 현포리 618-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 소재 ""현포항"" 남서측 원거리에 위치하고 있으며,
주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 내지 인근 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형에 가까운 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지대 내 자체 지반
대체로 평탄한 편이며, 주거용건부지 상태임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북동향 하향 경사지이며, 자연림 상태임.
기호(4,5) : 사다리형에 가까운 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, 농경지임.
기호(6) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, 농경지임.
기호(7) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적상 맹지이나, 인접지 통해 접근 가능함.
기호(3) : 북서측으로 폭 약 6~8미터의 울릉도순환도로에 접함.
기호(4,5) : 맹지임.
기호(6) : 지적상 맹지이나, 인접지 통해 접근 가능함.
기호(7) : 북서측으로 폭 약 6~8미터의 울릉도순환도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역,
개발촉진지구(태하현포지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(3) : 농림지역, 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-2호)(접함),
접도구역(일주도로)<도로법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
개발촉진지구(태하현포지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(4,6) : 계획관리지역, 보전관리지역,
개발촉진지구(태하현포지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(5) : 보전관리지역,
개발촉진지구(태하현포지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(7) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-2호)(접함),
접도구역(일주도로)<도로법>,
개발촉진지구(태하현포지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

① 기호(3)은 숲이 울창한 자연림 상태이며, 기호(4~7)은 조사시점 현재 적설량이 많은
관계 등으로 인하여, 분묘의 소재 및 경작의 여부에 대한 지표의 전체조사가 불가하여
이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으니, 참고하시기 바람.


② 기호(3)의 일부는 건축신고를 필한 것으로 조사되었는바, 구체적인 신고내용, 대지
면적, 용도, 조건 및 승계 여부 등에 관해서는 경매 참여 시 주무관청 등을 통해서
반드시 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 목재사이딩마감 등,
내벽 : 목재마감, 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②지적상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 포항지원 2025타경270 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소재지: 경상북도 울릉군 북면 현포리 618-3

용도: 단독주택

감정가: 151,037,000원

1.2. 토지 정보

토지면적: 201.00㎡ (약 60.80평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

건물제시외면적: 81.40㎡ (약 24.62평)

건물구조: 경량철골구조 기타지붕 단층

이용상태: 단독주택

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지분할매각: 불가

매각포함: 제시외 건물 포함 (일괄매각)

1.5. 특이사항

중복사건, 공동담보, 분묘기지권, 지적상 맹지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 소재 "현포항"에서 남서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

일부 토지는 지적상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하며, 일부 토지는 북서측 폭 약 6~8미터의 울릉도순환도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일부 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있으며, 개발촉진지구(태하현포지구)로 지정되어 있습니다.

일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-2호) 및 접도구역(일주도로), 임업용산지, 준보전산지 등으로 제한되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 토지등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 동해농업협동조합의 근저당권(을17)이며, 이보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 943,350,508원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-16

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

울릉군 북면 현포리 지역의 단독주택 및 토지 매매 사례 정보는 일반적인 인터넷 검색으로는 제한적인 편입니다. 해당 지역은 울릉도 내에서도 상대적으로 개발이 덜 된 농어촌 및 산림 지역의 특성을 보이며, 거래량도 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

본 건의 감정가는 151,037,000원이며, 이는 토지 201㎡와 건물 32.48㎡, 제시외 건물 81.40㎡를 포함한 가격입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 관광자원

본 건은 현포항 인근에 위치하고 있어 항구를 이용한 지역 이동 및 물류 활동에 대한 접근성을 가집니다.

주변에는 농경지와 임야가 있으며, 일부 지역은 관광자원으로 개발될 가능성도 있습니다.

다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 북면 소재지 또는 울릉군청 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 정보

본 건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 제시된 감정평가서 요약에 따르면 토지 일부(기호 3)는 자연림 상태이며, 다른 토지(기호 4~7)는 조사 시점의 적설량으로 인해 분묘 소재 여부 조사가 불가했던 점은 잠재적인 이슈로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 울릉군 북면 현포리의 농어촌 및 산림 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

차량 접근은 가능하나, 기반 시설 및 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

울릉군 북면 지역의 초등학교는 존재하나, 중학교 이상급의 교육 시설 및 종합병원은 울릉군 소재지로 이동해야 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 관련 리스크

분묘기지권이 존재할 가능성이 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 매우 중요한 사안입니다.

일부 토지가 지적상 맹지인 점은 토지 활용에 불편을 초래할 수 있습니다.

토지 중 자연림 상태의 임야와 농경지, 휴경지 등이 포함되어 있어, 각 필지의 정확한 현황 및 이용 가치 파악이 필요합니다.

6.3. 건물 관련 리스크

제시외 건물(81.40㎡)이 포함되어 일괄매각되므로, 이에 대한 현황 및 법적 하자 여부를 사전에 확인해야 합니다.

건물의 규모가 작고(32.48㎡), 경량철골구조로 되어 있어 유지보수 및 증축 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.4. 이용 제한 리스크

토지이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 개발촉진지구 지정 외에도 접도구역, 임업용산지 등 각종 규제가 존재하여 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울릉군 북면 현포리에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 감정가는 151,037,000원이며, 토지 201㎡, 건물 32.48㎡, 제시외 건물 81.40㎡를 포함합니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 매수 후 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다.

하지만, 울릉도라는 지리적 특수성, 분묘기지권의 존재 가능성, 지적상 맹지인 토지, 그리고 제시외 건물의 포함 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지 사용 수익에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

생활 편의 시설 접근성이 제한적이며, 주변 시세 자료가 부족하여 정확한 가치 산정이 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 울릉도라는 특수성으로 인한 희소성

* 분묘기지권 문제가 해결되거나, 해당 토지의 활용 가치가 낮을 경우 상대적으로 저렴하게 취득할 기회

* 개발촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 151,037,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 인근 실거래가, 유사 물건의 거래 사례 등을 특정하기 어려워 정확한 시장 가치 산출에 한계가 있습니다.

하지만, 본 건은 분묘기지권, 맹지, 제시외 건물 등의 잠재적 리스크 요소를 다수 포함하고 있으며, 울릉도라는 지리적 접근성 및 생활 인프라의 한계를 고려할 때, 감정가 이하에서의 낙찰 가능성이 높습니다.

리스크 요인 분석 및 현장 조사를 통해 실질적인 토지 이용 가능성과 비용을 산정한 후, 이를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크가 상당한 점을 감안하여, 감정가의 60~70% 수준을 기준으로 고려해 볼 수 있으나, 분묘기지권의 구체적인 내용 및 해결 방안에 따라 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,600,000원 ~ 105,700,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 분묘기지권, 지적상 맹지 관련 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.