나이스옥션 법원경매 포항 2025타경255 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 304-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 ""포항연일우체국"" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) 토지 인근 및 기호(2) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 편이며, 공부상 지목은 ""대""로서 농경지 등으로 이용중이며, 기호(2) 토지의 주택 부속 토지 및 일부 현황 도로 상태임.

기호(2): 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 편이며, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 토지 동측에 본건 일부를 포함한 폭 약 1~2미터의 보도블럭 도로와 접함.

기호(2): 본건 북동측 및 북서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하며, 동측으로는 본건 일부를 포함한 폭 약 1~2미터의 보도블럭 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호(2): 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적개황도, 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

기호(1),(2) 토지는 공부상 지목 ""대""이나 현황 ""일부 도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타

기호(1) 지상에 수목(감나무, 포도나무 등) 및 아궁이 1개 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 목조 스레트 위 우레탄폼 지붕 1층 건물로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등
내벽: 벽지 도배 등
바닥: 장판지 등
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기호(3): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(3): 위생 및 급 ·배수시설, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도, 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

기호(3): 공부상 '함석지붕'이나 실제 '스레트 위 우레탄폼 지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 3-1 내지 3-6 전부 포함
②목록 1번 토지
공부상 지목 '대'이나 현황 '일부 도로'
지상에 수목(감나무, 포도나무 등) 및 아궁이 1개 소재
매각 가격은 도로감안, 수목 포함, 제시외 건물 포함한 가격임.
③목록 2번 토지
공부상 지목 '대'이나 현황 '일부 도로'
매각 가격은 일부 현황 '도로' 및 '도시계획 시설 도로'
저촉 감안한 평가액임.
④ 목록 3번 건물
공부상 '함석지붕'이나 실제 '목조 스레트 위 우레탄폼' 지붕 1층 단층주택임.
⑤특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경255 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 304-1

용도: 단독주택

감정가: 244,135,800원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

토지 면적: 379.00㎡ (약 114.67평)

건물 면적: 33.05㎡ (약 9.99평)

토지 지분: 379㎡

건물 지분: 33.05㎡

제시외 건물 면적: 64.60㎡ (본건 일괄매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 "포항연일우체국" 북동측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

토지 인근 및 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

기호(1),(2) 토지: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역(연일초등학교)에 해당합니다.

기호(2) 토지는 소로3류(폭 8m 미만) 도시계획 시설 도로에 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

소유권: 1993년 11월 29일 매매로 이상문 씨에게 이전된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리: 우리은행의 2025년 2월 17일자 임의경매개시결정(채권액 240,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 약 1,509,442,905원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이상원

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-06

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

참고사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인한 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다. (단, 유치권 등 특수 권리에 대한 별도 확인은 필요합니다.)

3.4. 특이사항

본건은 공동담보물건이며, 재매각으로 진행 중입니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

인근 '장미국민주택'(연립, 1986년 준공)의 경우, 2026년 3월 전용면적 37.44㎡가 2,750만원에, 2025년 12월 전용면적 53.73㎡가 3,500만원에 거래된 이력이 있습니다.

또한 '괴정빌라2차'(다세대, 1992년 준공)의 경우, 2026년 6월 전용면적 49.15㎡가 2,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

주변 거래 사례는 주로 연립, 다세대 주택으로, 본건과 건물의 유형이 다소 차이가 있습니다.

본건은 단독주택이며, 토지 면적 379㎡ (약 114.67평) 대비 건물 면적 33.05㎡ (약 9.99평)으로 토지 가치가 시세 형성의 주요 요인으로 판단됩니다.

제시된 거래 사례의 평당 거래가(약 13.4만원 ~ 24.3만원)를 건물 면적에 단순 적용하기는 어려우며, 감정가는 넓은 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 포항연일우체국이 소재하며, 주변에 근린상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 연일초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재된 환경을 이루고 있습니다.

현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

토지(기호 1, 2)는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '일부 도로'로 이용되고 있는 점을 인지해야 합니다.

건물(기호 3)의 경우, 공부상 지붕은 '함석지붕'이나 실제로는 '목조 스레트 위 우레탄폼' 지붕으로 되어 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행 중인 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰자의 잔금 미납 등 특별한 사유가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 도로 저촉 및 지상물

토지가 일부 도로로 이용되고 있으며, 도시계획 시설 도로와 저촉되는 부분이 있습니다.

토지 지상에는 수목(감나무, 포도나무 등) 및 아궁이 1개가 소재하며, 제시외 건물 3-1 내지 3-6 또한 일괄 매각에 포함됩니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 15억 원으로 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 본건에 대한 다수의 이해관계인이 존재함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 함께 취득할 수 있는 단독주택 경매 물건입니다.

토지 면적이 넓어 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

다만, 토지의 일부 도로 이용, 도시계획 도로 저촉, 건물 노후도, 재매각 이력 등은 신중한 접근이 필요합니다.

주변 아파트/연립 시세와 본건 단독주택의 가치 평가 간의 비교 분석을 통해 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지를 활용한 향후 개발 또는 증축 가능성을 기대할 수 있습니다.

준주거지역 내 위치하여 주거 용도로의 활용성이 높습니다.

재매각 물건으로, 시세 대비 저가 매수의 기회를 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,135,800원입니다.

인근 아파트/연립 거래 사례(2025년~2026년)에서 나타난 평당 시세(약 13.4만원~24.3만원)는 본건 단독주택의 건물 가치만을 반영하기에는 낮은 수준입니다.

본건은 379㎡ (약 115평)의 넓은 토지 가치가 감정가에 상당 부분 반영되었을 것으로 추정됩니다.

주변 거래 사례의 평당 가격을 토지에 적용해도 감정가가 토지 가치를 훨씬 높게 책정했음을 알 수 있습니다.

재매각 물건임을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 진행될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 보수적으로 감정가의 70% 수준인 약 170,000,000원부터 입찰가를 고려 해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가를 결정하기 전, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 토지 활용 가치를 면밀히 파악하고, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 정확한 시세를 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.