나이스옥션 법원경매 포항 2025타경305 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 오도리 412-2 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경305 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 오도리 412-2 전 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매4계 2025타경305 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 오도리 412-2 | 감정가: 111,024,000원 | 최저가: 77,716,000원 | 용도: 전

1. 포항지원 2025타경305 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경305 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 오도리 412-2

용도: 전 (농지)

감정가: 111,024,000원

토지면적: 1028.00㎡ (약 311.00평)

토지 지분율: 102800 (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 포OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출, 입목(대나무) 포함 평가

주의사항: 지적도상 맹지, 일부 대나무밭 이용 중, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

1.2. 입지 조건

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 오도리, 아름다운 "오도해수욕장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 해안 농경지대로서 농경지, 임야, 그리고 일부 숙박 시설들이 혼재되어 있어 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 해안가에 근접해 있다는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

1.3. 교통 상황

차량의 접근은 용이한 편이며, 간선도로와의 거리 및 주요 교통 시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 맹지라는 점은 차량 접근에 있어 인접 토지와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 형태

본건 토지는 북동측 방향의 완경사지에 위치하며, 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 현재 토지의 일부는 대나무밭으로 이용되고 있으며, 이는 감정평가 시 입목(대나무)이 포함되어 평가되었음을 의미합니다.

1.5. 인접 도로 상태

지적도상 본건 토지는 맹지입니다. 이는 토지로 진입하기 위한 직접적인 도로가 접해 있지 않음을 의미하며, 토지 사용 및 개발에 있어 인접 토지 소유주와의 도로 이용에 관한 협의가 필수적입니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(흥해해안01)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당되어 축사 등 가축 사육 관련 시설 설치는 제한됩니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 토지 활용 가능성을 결정하는 중요한 요소입니다.

1.7. 공부와의 차이 및 기타 사항

공부상 나와 있는 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상이며, 제시 목록 외의 특별한 물건은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.8. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(포OOOOOOOO)의 담보권 실행으로 진행되었습니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매를 통해 소유권이 이전되면 선순위 담보권 등은 소멸되는 것이 보통이나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 등기부등본 및 법원 매각물건명세서 등을 상세히 검토해야 합니다. 채무자 겸 소유자와의 관계를 고려할 때, 내부 사정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.9. 상권 분석

본건이 위치한 오도리 일대는 주로 해안 농경지와 일부 숙박 시설이 분포하는 지역입니다. 오도해수욕장이 인근에 있어 여름철 관광 수요가 있을 수 있으나, 배후의 상업 시설이나 유동 인구가 많지 않은 전형적인 농어촌 지역 또는 관광지 인근의 조용한 지역으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 어렵다고 볼 수 있습니다.

1.10. 생활 정보

인근 오도해수욕장을 통해 해양 레저 및 휴양 활동을 즐길 수 있습니다. 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 포항 시내 또는 인접 읍 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다. 자연환경이 비교적 좋고 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

1. 맹지: 도로 접면이 없어 토지 이용 및 건축에 큰 제약이 따르며, 인접 토지와의 이용 협의가 필요합니다.

2. 농지취득자격증명: 농지이므로 해당 자격증명 취득이 필수이며, 미취득 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

3. 대나무밭: 현재 이용 중인 대나무밭의 처분 및 관리에 대한 추가 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

4. 개발 제한: 계획관리지역이지만, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 여러 제한 사항이 있어 용도 변경이나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.12. 종합 의견

본건 토지는 오도해수욕장 인근의 자연환경 좋은 입지에 있으나, 지적도상 맹지이고 농지라는 점, 그리고 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이 주요 고려 사항입니다. 현재 일부 대나무밭으로 이용 중이며, 향후 활용 방안은 도로 확보 및 관련 법규 검토에 따라 달라질 것입니다. 농지로서의 가치, 또는 해안가 인근의 소규모 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 맹지라는 근본적인 문제와 농지법규를 해결하는 것이 선결 과제입니다.

1.13. 투자 포인트

1. 관광 연계 가능성: 오도해수욕장 인근이라는 지리적 이점을 활용한 소규모 펜션, 캠핑장, 전원카페 등의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

2. 자연 친화적 활용: 대나무를 활용한 조경, 공예 재료 공급지 등으로 활용하거나, 힐링 및 휴양을 위한 공간으로 조성하는 방안을 검토할 수 있습니다.

3. 계획관리지역 활용: 도로 확보 등 제반 문제가 해결된다면, 계획관리지역 내에서의 건축 허가 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

4. 저평가 가능성: 맹지라는 단점 때문에 일반적인 토지보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있으며, 도로 확보 성공 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

하지만, 맹지 문제 해결과 농지법규 준수가 가장 중요하며, 이를 간과할 경우 상당한 리스크가 따를 수 있음을 명심해야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매4계