나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3584 [1] 경상북도 포항시 북구 환호동 305 해림아파트 다동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 환호동 소재 항구초등학교 남서측 근거리에 위치함
부근은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어있음

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 대중교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트로 이용중임

인접 도로상태

북측으로 약 30미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1~7 : 제3종일반주거지역 가축사육제한구역
제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이므로 추후조사를 요함

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이종숙 지분 매각.
특별매각조건 있음(공유자 우선매수권(민사집행법제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경3584 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 환호동 305 해림아파트 다동 2층 203호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

100,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 54.16㎡ (약 16.39평)

토지지분: 38.68563470786402㎡ (약 11.70평)

건물면적: 63.41㎡ (약 19.18평)

건물지분: 45.293763㎡ (약 13.70평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

제OOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공유자우선매수신고, 지분매각

1.10. 주의사항

이종숙 지분 매각.

1.11. 특별매각조건

공유자 우선매수권(민사집행법제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 포항시 환호동 소재 항구초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 약 30미터 폭의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역.

2.5. 주변 시설

항구초등학교가 인근에 위치함. (별도 검색 결과: 인근에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 검색되지 않았음)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 4일 접수된 '2번 이종숙지분강제경매' (채권자: 제이케이디앤씨, 채권금액: 1,813,000원)임. 이는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상이며, 추후 조사가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

해림아파트 (사용승인일: 1989년 12월 19일)

총 동수: 5동, 총 세대수: 170세대

주차대수: 총 100대 (지상 100대, 지하 0대)

최고층: 5층

5.2. 본 건 정보

해림아파트 다동 2층 203호

건물면적: 63.41㎡ (약 19.18평)

전용면적: 63.41㎡ (제공된 JSON 데이터 상 'excluUseAr' 63.41㎡ 일치)

분양면적: 제공된 JSON 데이터 상 'excluUseAr' 63.41㎡와 동일하게 기재되어 있음.

5.3. 편의시설

항구초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 근린생활시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지 및 건물의 지분(약 71.43%)만 매각되는 건으로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 건물 사용, 처분 등에서 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항임. 해당 권리 행사 포기 또는 불이행 시 추가 절차가 발생할 수 있음.

6.3. 임대차 관계 미상

임차인 현황에 보증금이나 차임이 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 환호동에 위치한 해림아파트의 지분 매각 건입니다. 주변 학군 및 교통은 보통 수준이나, 5동 170세대 규모의 아파트 단지 내 물건으로 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수권이라는 조건이 있어, 일반적인 아파트 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다. 임대차 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 1억원 대비 최근 실거래가(특히 2025년 5월 8,800만원 거래)와 비교 시 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 실거래가의 급격한 하락 요인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8.2. 지분 활용 가능성

공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 다른 공유자와의 원만한 협의를 통해 향후 건물 전체를 취득하거나 활용 방안을 모색할 수 있다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 100,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터 분석 시 가격 편차가 큰 점(2024년 1월 145,000,000원 vs 2025년 5월 88,000,000원)을 고려해야 합니다. 특히, 가장 최근 실거래가인 2025년 5월 8,800만원(5층)은 감정가보다 현저히 낮은 가격입니다. 본 건은 2층이며, 지분(약 71.43%) 매각임을 감안할 때, 8,800만원 기준으로 환산한 지분가치는 약 6,280만원 수준입니다. 145,000,000원(4층) 기준으로 환산한 지분가치는 약 10,350만원 수준입니다.

이러한 시세 변동성과 지분 매각의 불확실성, 공유자 우선매수권 등의 특수 조건을 감안하여, 낙찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. (최초 감정가 1억원 기준 약 80% ~ 95%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.