나이스옥션 법원경매 포항 2025타경316 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 445-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.04.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 소재 ""강북마을"" 서측 인근에 위치하며, 부근
일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형의 토지로 인근지 일대와 등고평탄한 ""답""임.

인접 도로상태

본건 토지 기호(1,2)는 인근 토지를 경유하여 진출입하고 있는 맹지상태이며, 인접토지인
445-2번지는 지목상 도로이나 현재는 기호(1,2) 토지와 일단지로 이용중인 ""답""상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구
역), 역사문화환경보존지역(2013-11-11)(포항영일 칠포리 암각화군(2구역))임.
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
②지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

사건번호: 포항지원 2025타경316 (1)

1.2. 소재지

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 445-1

1.3. 물건개요

용도: 답

감정가: 109,060,000원

토지면적: 410.00㎡ (약 124평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 소재 ""강북마을"" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시 됨.

2.3. 토지형태및이용상태

기호(1,2): 부정형의 토지로 인근지 일대와 등고평탄한 ""답""임.

2.4. 인접도로상태

본건 토지는 인근 토지를 경유하여 진출입하고 있는 맹지상태이며, 인접토지인 445-2번지는 지목상 도로이나 현재는 기호(1,2) 토지와 일단지로 이용중인 ""답""상태임.

2.5. 토지이용계획및제한상태

기호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-11-11)(포항영일 칠포리 암각화군(2구역))임.

기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)임.

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

소유권이전: 김태겸 (2004-11-22), 감인국 (2021-11-26)

근저당권: 포항수산업협동조합 (2022-06-03, 72,000,000원)

지상권설정: 포항수산업협동조합 (2022-06-03)

근저당권: 포항수산업협동조합 (2022-06-03, 12,000,000원)

가압류: 경북신용보증재단 (2024-12-19, 27,390,000원)

가압류: 농협은행 (2024-12-26, 19,277,115원)

가압류: 농림수산업자신용보증기금관리기관 (2025-01-07, 109,236,986원)

가압류: 수협은행 (2025-03-05, 6,051,591원)

가압류: 농림수산업자 (2025-03-05, 34,292,346원)

가압류: 농협은행주식회사 (2025-03-19, 8,945,370원)

가압류: 농림수산업자신용보증기금관리기관 (2025-03-19, 48,980,743원)

가압류: 포항수산업협동조합 (2025-03-21, 11,122,275원)

가압류: 농림수산업자 (2025-03-24, 34,367,032원)

임의경매: 포항수산업협동조합 (2025-03-28, 70,852,986원)

3.2. 말소기준권리및소멸예정권리

말소기준권리는 2022년 6월 3일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권(72,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 위에 기재된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 채권총액

등기부채권 총액은 383,663,458원입니다.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로, 조용한 주거 및 농업 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적상권

현재 뚜렷한 상권이 형성된 지역은 아니며, 농경지와 임야가 혼재되어 있어 지역 특성상 소규모 마을 단위의 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

농경지 및 임야와 인접하여 전원생활의 쾌적함을 느낄 수 있는 환경입니다.

5.2. 생활편의

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 또는 포항 시내 접근성을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득관련

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 확인 및 제출해야 합니다.

6.2. 도로접근성(맹지)

지적도상 맹지 상태이므로, 토지 이용 및 건축 등 개발 행위 시 도로 확보에 대한 법적, 현실적 제약이 발생할 수 있습니다. 인접 토지(445-2번지)의 이용 현황을 확인하여 실질적인 진입 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용규제

토지이용계획상 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따를 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 개발 행위 시 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

6.4. 기타

농지 상태이므로, 향후 전용 또는 다른 용도로의 변경을 고려할 경우 관련 법규 및 행정 절차를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍 칠포리에 위치한 답(전)으로, 농지 취득 자격이 있는 입찰자에게 적합한 물건입니다. 농지 취득 자격 증명 필수, 맹지라는 점, 복합적인 토지 이용 규제 등 명확한 고려 사항이 존재합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 명확합니다. 장기적인 도시 개발 가능성, 농지 이용 전환 용이성 등을 종합적으로 검토해야 투자가치가 판단될 것입니다.

8. 투자포인트

감정가 대비 합리적인 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

도시지역 내 포함된 생산녹지 및 제2종일반주거지역이라는 점은 향후 지역 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

역사문화환경보존지역에 포함된 점은 개발 제약을 야기할 수 있으나, 동시에 보존 가치가 있는 지역임을 시사합니다.

9. 예상입찰가

인수할 보증금이 없는 물건으로, 감정가 109,060,000원을 기준으로 판단합니다.

맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 토지 이용 규제 등 리스크 요인을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사, 주변 시세 분석, 입찰 참여자 수 예측 등을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.