나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3599 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1758 포항초곡화산샬레아파트 104동 16층 1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 ""초곡초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물중 16층 1603호로서
외벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강화마루, 타일 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약30미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율20%이하기준용적율210%이하/허용용적율220%이하30층이하)기타지구단위계획시행지침참조), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3599 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1758 포항초곡화산샬레아파트 104동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지면적: 49.97㎡ (약 15.1평)

토지 지분: 49.9693㎡ (약 15.1평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9684㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리에 소재한 포항초곡화산샬레아파트 104동 16층 1603호입니다.

단지 주변은 초곡초등학교가 서측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도시지역, 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 대구지방법원 포항지원 강제경매개시결정(2025타경3599)입니다.

주택임차인 이진주 씨가 존재하며, 보증금 250,000,000원, 전입일자 2021년 4월 23일, 확정일자 2021년 3월 19일입니다.

이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권(을5, 2024년 5월 8일 등기)이 존재합니다.

이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 임대차 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

이 물건의 경우, 임차인의 보증금 250,000,000원이 감정가(220,000,000원)보다 높기 때문에, 배당에서 전액 변제받지 못할 가능성이 높으며, 매수인은 해당 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 기록이 확인되며, 채권자 이OO의 강제경매 신청으로 진행되었습니다.

현재까지 파악된 권리 분석상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차에서 채권액 기준으로 처리되었을 가능성이 있으며, 실제 임차인의 인수 보증금 250,000,000원은 별도로 고려되어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 포항초곡화산샬레아파트 단지는 총 8개 동, 553세대로 구성된 비교적 대규모 단지입니다.

아파트 단지 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 향후 추가적인 개발 가능성도 존재할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 정보로는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

포항초곡화산샬레아파트는 2019년 4월 12일에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

총 18층 건물 중 16층에 위치하며, 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석, 페인팅 등으로 마감되었습니다.

내부는 벽지, 타일 등으로, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 102대로, 지하 주차장도 이용 가능합니다. (지상 3대, 지하 14대, 합계 102대 - 제공된 아파트 정보의 총 주차대수(102대)와 개별 주차 대수 합계(102대)가 일치하나, 상세 내역(지상 3대, 지하 14대)은 일부 오류가 있을 수 있습니다. 총괄표제부상 주차대수합계는 726대로 더 높게 기재되어 있습니다.)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 낙찰자가 입찰가 외에 추가로 250,000,000원을 부담해야 함을 의미하며, 실제 총 취득 비용이 시장 시세보다 훨씬 높아질 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

경매 낙찰가와 인수하는 임차 보증금의 합계액이 해당 부동산의 현재 시세를 초과할 경우, 상당한 금전적 손실을 볼 수 있는 매우 높은 위험 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 아파트로서 입지 및 생활 편의 시설 측면에서는 양호한 편입니다.

하지만, 2억 5천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다.

이로 인해 실제 총 취득 비용이 급증하게 되므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

명확한 권리 분석과 함께, 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용 및 예상 시세 차익을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 단지 상태가 양호합니다.

* 아파트 단지 내 다양한 편의시설 및 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 초곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 주변 시세 및 감정가 대비 인수하는 임차보증금의 비중이 매우 크므로, 이를 감안한 잠재적 시세 상승 여력 또는 명도 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원이며, 최근 실거래가를 분석한 결과 2026년 6월 18층 매물이 240,000,000원에 거래되었고, 26층 매물이 190,000,000원, 8층 매물이 180,000,000원에 거래되었습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 부동산 자체의 가치는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징은 250,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 낙찰자가 입찰하는 금액 외에 추가로 250,000,000원을 부담해야 함을 의미합니다.

만약 입찰가를 220,000,000원으로 결정할 경우, 총 취득 비용은 220,000,000원(입찰가) + 250,000,000원(인수 보증금) = 470,000,000원이 됩니다.

이는 최근 매매가 최고가인 240,000,000원과 비교했을 때 매우 높은 비용입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 인수하는 임차 보증금을 고려하여, 해당 금액만큼을 부동산 자체의 시장 가치에서 차감하는 방식으로 접근해야 현실적입니다.

예상되는 부동산 자체의 시장 가치가 200,000,000원 ~ 240,000,000원임을 감안할 때, 낙찰자가 추가로 250,000,000원을 부담해야 한다는 점은 심각한 제약 조건입니다.

이에 따라, 현실적인 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 하며, 시장 거래가 및 감정가를 감안하되, 총 지출액이 시세를 크게 상회하지 않도록 주의해야 합니다.

권리상의 부담이 매우 큰 물건이므로, 총 예상 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세(약 200,000,000원 ~ 240,000,000원)를 크게 초과하지 않는 선에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 본 건의 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근 하는 것을 제안합니다.

이는 인수하는 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용이 시장 가치 범위 내에 들어오도록 하기 위함이며, 실제 입찰가는 해당 범위 내에서 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.