나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3603 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 ""포항여자중학교"" 남측 인근에 위치하는 ""현진불루빌"" 제2층 제205호로서 주위환경은 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로상태, 주변 교통시설과의 접근성 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제205호로서
외벽: 드라이비트마감, 몰탈위페인팅마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 실내바닥재, 타일 등
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지이용을 기준으로 ""사다리형"" 유사 토지이며 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 ""연립주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지 등""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 남측, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 표시상 ""경상북도 포항시 북구 우현동 79-3"",""경상북도 포항시 북구 우현동 80-2""
:도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보후구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 표시에서 ""경상북도 포항시 북구 우현동 79-3"",""경상북도 포항시 북구 우현동 80-2""번지는 지목이 ""답""으로 기재되어 있으나 현황 ""대""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 대지권의 목적인 토지 "포항시 북구 우현동 79-3", "포항시 북구 우현동 80-2"의 지목이 "답"이나 현황 "대"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3603 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 2층205호

건물명: 현진불루빌

층수: 2층

용도: 연립주택

감정가: 1억 2천 7백만원

토지면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

건물면적: 56.18㎡ (약 17.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

건물 준공년도: 2015년 (준공승인일 기준)

토지 지목: 공부상 '답'이나 현황 '대' (주거지로 이용 중)

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 소재한 "현진불루빌" 아파트 내 2층 205호입니다.

주변 환경은 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, "포항여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 도로 상태 및 주변 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

동측, 남측, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종 일반주거지역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만) 및 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

2016년 7월 28일 소유권 보존 등기(유현주)가 최초로 이루어졌습니다.

2017년 4월 13일 매매를 원인으로 소유권 이전(최가인)이 있었습니다.

2022년 10월 31일, 최선순위 말소기준권리인 전세권(을구 3번)이 정성원 명의로 1억 3천 8백만원에 설정되었습니다.

이어서 2022년 10월 31일, 주택임차권(을구 4번) 또한 정성원 명의로 1억 3천 8백만원에 설정되었습니다. 이 임차권은 2022년 11월 1일 전입, 2022년 10월 7일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

2023년 12월 6일 포항세무서장의 압류(갑구 7번)가 있었으나, 이는 매각으로 말소될 예정입니다.

본건 강제경매 개시결정(갑구 8번)은 2025년 3월 4일 정성원 명의로 1억 3천 8백만원에 이루어졌으며, 이는 본 경매 사건과 동일합니다.

총 등기부채권액은 2억 7천 6백만원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

연립주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이라는 점은 향후 복합적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

인근에 학교가 다수 분포하여 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

본건은 도시가스 난방 설비를 갖추고 있으며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비 등이 설치되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

단지 내 또는 인근에 주차 공간 확보 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 정성원입니다.

정성원은 1억 3천 8백만원의 전세권 및 주택임차권을 가지고 있으며, 이 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

전세권 설정일(2022.10.31)이 주택임차권의 말소기준권리이나, 물건명세서에 따르면 정성원씨가 임차인으로서 배당요구를 하였고, 주택임차권에 대한 대항력이 있어 보증금 중 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 낙찰가 외에 인수해야 하는 보증금 1억 3천 8백만원을 총 매입 비용으로 고려해야 합니다.

또한, 공부상 토지 지목이 '답'이나 현황 '대'로 이용되고 있는 점은 관련 법규나 행정 절차상 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

본건 경매의 채권자가 임차인 정성원 본인이라는 점은 특이사항이며, 이는 임차인의 보증금 회수를 위한 경매 절차로 해석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 우현동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축 연도가 2015년으로 최근 연립주택보다 오래되었지만, 내부 시설 및 구조는 양호한 편으로 평가됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 정성원 씨의 보증금 1억 3천 8백만원 인수 문제입니다. 이 금액은 매수 시 총 비용에 포함되므로 신중한 판단이 필요합니다.

감정가(1억 2천 7백만원)보다 인수해야 할 임차 보증금(1억 3천 8백만원)이 더 높지만, 주변 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최근 2026년 거래된 주변 "우현더힐" 단지의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가(1억 2천 7백만원)는 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었습니다.

"우현더힐" 단지의 최근 거래가(2020년 준공)를 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원으로 추정할 때, 본건(전용면적 약 17평)의 시세는 약 2억 2천 1백만원 ~ 2억 5천 5백만원 수준으로 예상됩니다.

인수해야 하는 임차 보증금(1억 3천 8백만원)을 고려하더라도, 낙찰가를 적절히 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지의 현황과 공부상 지목 차이, 그리고 임차인이 채권자인 점은 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 1억 3천 8백만원을 제외하고 산정합니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 2억 2천 1백만원 ~ 2억 5천 5백만원입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 범위는 약 8천 3백만원 (2억 2천 1백만원 - 1억 3천 8백만원) ~ 1억 1천 7백만원 (2억 5천 5백만원 - 1억 3천 8백만원)으로 볼 수 있습니다.

감정가(1억 2천 7백만원)를 고려할 때, 입찰가는 9천만원에서 1억 1천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

최종 입찰 시, 낙찰가에 인수 보증금 1억 3천 8백만원을 더한 총 매입 비용이 시장 가치 범위 내에 있는지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.