나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3578 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 952-14 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.02.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서
(사용승인일 : 2019.12.18.)
- 외벽 : 고벽돌, 징크판넬 및 스톤코트 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일, 몰탈위페인트 등 내부인테리어 마감,
- 바닥 : 강화마루, 모노륨, 타일 등 마감,
- 천정 : 천정지 등 마감,
- 창호 : 하이새시 페어글라스2중창임.

이용상태

가)근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)
- 1 층 : 근린생활시설
- 2 층 : 다가구주택(6가구)
- 3 층 : 다가구주택(4가구)

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 급배수

부합물 및 종물

본건 2,3층의 발코니 및 확장형발코니부분은 건축물의 연면적에 미포함된 건물의 서비스면적에 해당되는 바, 이를 감안하여 감정평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가이나, 감정평가 목적 및 귀
법원의 요청에 의거 토지와의 상관관계에 구매됨이 없이 건물만을 정상감
정 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 발코니 및 확장형발코니 포함 평가. 전세사기피해자지원 및 주거안정에관한특별법의 적용을 받는 전세사기피해주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3578 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 952-14 주건축물제1동 (신주소: 경상북도 포항시 남구 새천년대로422번길 18-2 (대잠동))

용도: 다가구주택 및 근린생활시설

감정가: 1,133,396,300원

토지면적: 374.30㎡ (약 113.23평)

건물면적: 494.86㎡ (약 149.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천OO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2019년 12월 18일

주요 마감재: 외벽 고벽돌, 징크패널, 스톤코트 등. 내벽 벽지, 타일 등. 바닥 강화마루, 타일 등. 창호 하이새시 페어글라스 2중창.

건물 용도: 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 (6가구), 3층 다가구주택 (4가구)

연면적: 494.86㎡

1.3. 토지 상세

지번: 경상북도 포항시 남구 대잠동 952-14

면적: 374.30㎡

지분: 374.3㎡

제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

일괄매각: 예

감정평가 요약: 건물감정평가요항표 상 건물 자체에 대한 감정평가는 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가로 이루어졌으나, 실제 매각은 토지와 건물이 일괄 매각됨. 발코니 및 확장형 발코니 포함 평가.

등기부 채권 총액: 토지 660,000,000원, 건물 1,135,000,000원 (총합계는 참고용으로, 실제 권리관계는 등기부 상세 내역 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 교통

* 주변 도로망: 새천년대로 등 주요 도로 인접하여 차량을 이용한 접근성이 양호한 편으로 판단됩니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장 등 대중교통 이용 가능 여부는 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 주거 밀집 지역의 경우 기본적인 대중교통망이 갖추어져 있습니다.

2.2. 교육

* 인근 학교: 포항 남구 지역은 초, 중, 고등학교가 다수 분포하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성은 보통 이상으로 예상됩니다. 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 편의시설

* 주거 지역 내 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주요 상업 지구와의 접근성은 지도상의 위치를 통해 파악할 수 있으며, 포항 시내 및 주요 상업 지역으로의 이동 가능성은 양호할 것으로 예상됩니다.

2.4. 기타

* 대잠동은 포항시 남구의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 지속적인 개발 및 정주 여건 개선이 기대되는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부: 김주식 지분 이전, 정보람 소유권 이전, 포항수산업협동조합 근저당권 (말소 기준권리), 포항수산업협동조합 근저당권 (말소), 포항수산업협동조합 임의경매 (말소).

* 건물 등기부: 임영준 소유권 보존, 포항수산업협동조합 근저당권 (말소 기준권리), 포항수산업협동조합 근저당권 (말소), 안상홍 근저당권 (말소), 양경모 주택임차권 (말소), 한국토지주택공사 주택임차권 (말소), 고병찬 주택임차권 (말소), 마준석 주택임차권 (말소), 김동규 주택임차권 (말소), 이병도 주택임차권 (말소), 임재범 주택임차권 (말소), 천민욱 주택임차권 (말소), 포항수산업협동조합 임의경매 (말소).

* 말소기준권리: 건물 등기부 상 2019년 12월 24일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 양경모: 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2019-12-27, 확정일자 2019-12-27, 배당신고일자 2022-11-01, 대항력 없음.

* 이유진: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-27, 확정일자 2019-12-27, 배당신고일자 2022-11-01, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 79,850,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-03, 확정일자 2020-01-17, 배당신고일자 2023-05-03, 대항력 없음.

* 천민욱 (정보상으로 '한국토지주택공사'와 동일인으로 추정될 수 있으나, 제공된 정보 기준): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-27, 확정일자 2020-03-27, 배당신고일자 2023-05-16, 대항력 없음. (주의: '천민욱'으로 표시된 임차인이 건물 등기부에는 '주택임차권' 권리자로 을8, 금액 40,000,000원, 전입일자 2020-3-27, 확정일자 2020-3-27로 기록되어 있으나, '채권자 천OO'와 이름 유사성을 볼 때 추가 확인 필요.)

* 고병찬: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-15, 확정일자 2020-05-29, 배당신고일자 2022-08-03, 대항력 없음.

* 임재범: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-25, 확정일자 2020-09-15, 배당신고일자 2025-02-26, 대항력 없음.

* 마준석: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-22, 확정일자 2020-12-07, 배당신고일자 2023-01-11, 대항력 없음.

* 김동규: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-27, 확정일자 2021-12-27, 배당신고일자 2024-03-11, 대항력 없음.

* 이병도: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-10, 확정일자 2021-12-30, 배당신고일자 2025-02-26, 대항력 없음.

* 김민혁: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-01-17, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력 없음.

* 박건우: 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-08-12, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음. (확정일자가 누락되어 있어 주의 필요)

* 황민욱: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-13, 확정일자 2021-12-17, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리인 2019년 12월 24일자 근저당권보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 전원은 등기부상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 대부분의 권리들이 말소기준권리보다 후순위이거나 임의/강제 경매로 인해 소멸 대상입니다.

* 이로 인해 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 다만, 본건은 '전세사기피해주택'으로 분류되어 있어, 관련 법령 및 특수 상황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 밀집도

* 포항시 남구 대잠동 지역은 주거 시설과 함께 근린 생활 시설이 발달한 지역으로, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 본 건물이 1층 근린생활시설 용도를 가지고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등이 영업하기에 적합한 환경입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 신축 건물이자 다가구주택과 근린생활시설의 복합 용도 건물로서, 지역 내에서의 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 주변 개발 계획이나 지역 경제 상황 등에 따라 상권 가치는 변동될 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설로 간주될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 다가구주택으로서 여러 가구가 거주하는 형태이므로, 이웃 간의 소음 문제 등 주거 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 신축 건물(2019년 사용승인)로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 편의성

* 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호하며, 포항 시내로의 접근성 또한 고려할 때 생활 편의성은 높다고 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기 관련 위험

* 가장 중대한 리스크 요인으로, 본 건물이 '전세사기피해주택'으로 분류되어 있다는 점입니다. 이는 임대차 계약 관련 법적 분쟁, 임대차 보증금 반환 문제, 향후 매각 및 처분 과정에서의 복잡성 등 다양한 위험을 내포하고 있습니다. 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 위험성을 파악해야 합니다.

6.2. 복합/병합 사건

* 사건번호에 '(1)'이 붙어 있고 '중복병합사건'이라는 명시가 있어, 관련 사건들이 복합적으로 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있으므로, 법원 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 건물 감정평가 특이사항

* 감정평가서 요약에 따르면, 건물 자체에 대한 감정평가가 토지와 분리하여 이루어졌습니다. 이는 건물만의 가치를 평가한 것으로, 실제 일괄 매각 시 토지와의 결합 가치, 향후 건물 신축 시 건폐율, 용적률 등 토지 이용에 따른 가치를 온전히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.4. 임차인 권리관계 재확인

* 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '박건우' 임차인의 경우 확정일자가 누락되어 있습니다. 또한 '천민욱'과 '한국토지주택공사'의 일부 정보(보증금, 전입일자)가 유사하거나 채권자와 이름이 유사하여, 실제 권리관계 및 배당 현황을 다시 한번 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대잠동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 외관상 양호한 상태로 보이며, 지역 내에서 주거 및 상업 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 보입니다.

그러나 '전세사기피해주택'이라는 명칭은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 법률 검토와 주의가 요구됩니다. 또한, 건물 감정평가 방식의 특수성과 복합 병합 사건이라는 점도 신중한 접근을 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물 자체의 가치 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 다가구주택 및 근린생활시설 복합 용도로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일반적인 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 포항시 남구 대잠동의 주거 및 상업지로서의 입지적 장점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(1,133,396,300원)를 기준으로 하되, '전세사기피해주택'이라는 중대한 리스크와 건물 감정평가 방식의 특수성을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 전세사기 관련 법적 위험 및 복잡한 권리관계(중복병합사건) 등을 감안하여 시세 및 추가적인 법률 자문 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 실제 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 하며, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건의 특수성을 감안하면, 리스크 프리미엄을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.