나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3665 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 335-4 우현화성타운 102동 4층 407호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3665 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 335-4 우현화성타운 102동 4층 407호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경3665
• 주소: 경상북도 포항시 북구 우현동 335-4 우현화성타운 102동 4층 407호
• 용도: 아파트

포항지원 경매3계 2025타경3665 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 335-4 우현화성타운 102동 4층 407호 | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 80,500,000원 | 용도: 아파트

1. 포항지원 2025타경3665 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3665 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 335-4 우현화성타운 102동 4층 407호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 34.17㎡ (약 10.34평)

건물면적: 72.44㎡ (전용면적 기준, 약 21.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2.2. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 위치하며, '세화고등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성이 좋아 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

단지 자체는 북동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선, 남동측 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진출입에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로, 대로 및 소로 등 다양한 도로에 접해 있는 것으로 나타납니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 거주자의 생활에 직접적인 영향을 미칠 요소는 아닌 것으로 판단됩니다.

2.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 채무 불이행으로 인해 해당 부동산에 대한 강제 경매 절차가 개시되었습니다.

감정평가액은 115,000,000원이며, 이는 입찰 참여 시 기준 가격으로 활용됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 소유권 이전 시 토지별도 등기 등의 복잡한 문제는 없을 것으로 보입니다.

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 해당 부동산에 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 리스크로 신중한 검토가 요구됩니다.

현재까지 파악된 공부상 권리관계에는 별다른 차이가 없는 것으로 확인되었습니다.

2.4. 상권분석

본 건이 위치한 우현동 일대는 주거 단지가 주로 형성된 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능한 환경입니다.

'세화고등학교'가 인근에 위치한 점은 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용하며, 이는 지역 내 실수요자들에게 매력적인 부분입니다.

대중교통 접근성이 양호하여 포항시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 편이므로, 직장인 또는 학생들의 거주지로도 고려될 수 있습니다.

단지 주변으로 임야가 있는 것으로 보아, 일부 지역은 자연 친화적인 경관을 가질 수 있습니다.

2.5. 생활정보

교육: '세화고등학교'가 인접해 있어 학생이 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량으로의 단지 출입이 원활하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로 접근성이 좋아 대중교통 이용 또한 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 장보기 등 기본적인 생활 편의 시설 이용에 어려움이 없을 것으로 보입니다.

주거환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 1992년 9월 26일에 사용 승인된 건물로, 약 33년 정도 경과하였음을 고려해야 합니다.

2.6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 부동산에 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 합의 도출 또는 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후화: 1992년에 준공되어 건축 연령이 약 33년으로, 향후 건물의 유지보수 및 각종 설비의 교체, 수리 등과 관련된 비용 발생 가능성이 있습니다. 내부 상태 및 설비 점검이 필수적입니다.

감정가 대비 시세 변동: 감정평가액은 시점의 시장 상황을 반영하지만, 실제 경매 시점 또는 향후 시장 상황에 따라 부동산 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 주변 시세 및 실거래가를 면밀히 조사하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

토지이용계획상의 제한: 제3종일반주거지역 외에 대로, 소로 등이 혼재되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 영향을 받을 수 있는 가능성을 고려해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 소재한 아파트로, '세화고등학교' 인근이라는 교육적 입지와 양호한 교통 및 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

하지만 1992년식 건물로서 노후화에 따른 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 가장 중요한 리스크 요인으로는 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 어려움입니다.

강제경매 물건이므로 채권 회수를 위한 매각 절차가 진행되며, 권리관계 자체는 비교적 명확할 수 있으나, 임차인 관련 변수는 반드시 신중하게 검토해야 합니다.

감정가를 기준으로 주변 시세 및 투자 가치를 면밀히 분석하여, 본 물건의 장단점을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

포항시 북구 지역의 부동산 시장 동향과 해당 아파트 단지의 과거 거래 사례 및 현재 시세 추이를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

'세화고등학교'와 인접한 입지는 실수요자들에게 어필할 수 있는 강점이며, 이는 향후 매매 시 안정적인 수요를 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다.

만약 임차인과의 명도 문제를 원만히 해결하고 안정적으로 임대 수익을 창출할 수 있다면, 월세 투자로서의 가능성도 열려 있습니다. (단, 지역 내 전세가율 및 시장 임대료 수준 파악이 선행되어야 합니다.)

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

또한, 향후 포항시 북구 지역의 개발 계획이나 재건축, 리모델링 등 도시 정비 사업 추진 여부를 고려하여 장기적인 투자 전략을 수립하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매3계