나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3533 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 707-23 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 ""세명고등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""세종타운"" 다동 3층 301호 단위세대 구분건물로서 부근일대는 학교, 노선 근린생활시설, 중소규모의 다세대 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건중 3층 302호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지, 일부타일등 마감.
바 닥 : 바닥재, 일부타일등 마감.
창 호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4M도로 접하며 단지 출입구를 통하여 서측 폭 약 8M 도로로 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
관련자료와 내부조사 등을 통하여 유사 구분건물의 일반적인 상태를 기준으로
하여 개략적으로 조사되었으므로 경매진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3533 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 707-23

건물용도: 다세대주택

감정가: 48,000,000 원

토지면적: 44.68㎡ (약 13.52평)

토지지분: 44.68333333333334㎡ (약 13.52평)

건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동에 소재하며, ""세명고등학교"" 동측 인근에 위치한 ""세종타운"" 다동 3층 301호 구분건물입니다. 주변은 학교, 근린생활시설, 중소규모의 다세대 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 4M 도로가 접해 있으며, 단지 출입구를 통해 서측 폭 약 8M 도로로 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김정남

* 보증금: 38,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2019-06-03

* 확정일자: 2019-05-23

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일 및 확정일자가 경매개시결정일보다 선순위에 해당합니다. 차임이 없는 것으로 보아 실거주 목적이거나 보증금 중심의 임대차로 판단됩니다.

* 권리분석 요약:

* 본 물건의 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 7번 순위의 주택임차권(김정남, 보증금 38,000,000원)이 있습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리(갑4, 포항시 압류)보다 선순위인 임차권이 존재하므로, 인수되는 보증금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 압류 및 강제경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건은 다세대주택으로, 전용면적 약 44.88㎡(약 13.58평)입니다. 감정가는 48,000,000원입니다.

* 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 9일 거래된 46.87㎡(약 14.18평) 연립주택이 49,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,455,000원 수준입니다.

* 2026년 1월 19일 거래된 70.82㎡(약 21.42평) 연립주택이 76,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,548,000원 수준입니다.

* 2026년 1월 12일 거래된 83.34㎡(약 25.21평) 연립다세대 주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,363,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가(48,000,000원)는 유사 면적의 최근 실거래가(49,000,000원)와 유사한 수준으로, 시장가와 부합하는 것으로 판단됩니다. 평당 가격으로 환산 시 약 3,535,000원 수준으로, 비교적 유사한 가격대에 형성되어 있습니다.

* 임대차 시장: 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하여 구체적인 임대 시세 분석이 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 및 일부 타일 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 세명고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 노선 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 인근에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 김정남 씨의 보증금 38,000,000원 인수 문제입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 실인수가는 입찰가 + 인수 보증금으로 산정해야 합니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

* 건물 노후화: 1989년 사용승인된 건물로, 약 37년이 경과하여 내부 수리 또는 시설 개선에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 현황 미확인: 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 유사 건물의 일반적인 상태를 기준으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 죽도동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 48,000,000원입니다. 주변 학교 및 근린시설과의 접근성이 양호하며, 교통 환경 또한 보통 수준입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가는 유사 면적 물건과 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력있는 임차인 김정남 씨의 보증금 38,000,000원 인수 문제입니다. 이는 매수인의 총 실인수가를 상당히 높일 수 있는 요인이므로, 배당 현황 및 임차인의 배당률 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 등은 추가적인 조사 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건의 투자는 대항력있는 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고, 예상되는 총 실인수가격이 시장가치를 상회하지 않는 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 입지: 학교 및 생활 편의시설이 인근에 위치하여 주거 선호도가 일정 부분 확보될 수 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계 (대항력 외): 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 있습니다 (임차인 인수분 제외).

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 요소는 대항력있는 임차인의 보증금 38,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 실제 입찰가를 산정해 보겠습니다.

* 감정가(시장가치 추정치): 48,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 38,000,000원

* 매수인의 총 부담 가능 금액 (시장가치 수준 유지 목표): 약 48,000,000원

이를 바탕으로 계산하면, 매수인의 총 부담액이 감정가 수준을 넘지 않도록 하기 위한 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

입찰가 = (목표 총 부담 금액) - (인수 보증금)

입찰가 = 48,000,000원 - 38,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원 수준으로 제안합니다.

이 가격으로 낙찰받을 경우, 총 실인수가는 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 38,000,000원 = 48,000,000원이 되어, 감정가 수준으로 물건을 취득하게 됩니다.

이는 잠재적 리스크(임차인 인수, 건물 노후화 등)를 고려했을 때 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 참여 시에는 배당금 지급 상황, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.