나이스옥션 법원경매 포항 2025타경317 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 이인리 산23-5 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경317 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 이인리 산23-5 임야 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매1계 2025타경317 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 이인리 산23-5 | 감정가: 375,648,000원 | 최저가: 128,846,000원 | 용도: 임야

1. 포항지원 2025타경317 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경317 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 이인리 산23-5

용도: 임야

감정가: 375,648,000원

토지면적: 4816.00㎡ (약 1457평)

토지 지분율: 481600 (토지 전체 면적을 지분으로 표기한 것으로 보입니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 포OOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 이인리 소재 "이인2교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 개발예정지, 학교, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 특히, 본건은 KTX 포항역 역세권 개발과 연계된 대규모 도시개발사업인 '이인지구'와 인접해 있거나 그 구역 내에 포함될 가능성이 있습니다. 지난 2020년~2021년경 이인지구 도시개발사업이 재개되며 주거용지, 상업용지, 학교용지 등으로 개발될 예정이며, 이는 향후 지역의 발전에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 본건까지 차량 접근은 불가능하며, 인접 도로 상태는 임야도상 맹지로 확인되어 접근성에 제약이 있습니다 [cite:user].

1.3. 권리분석

본건은 토지매각 대상이며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권이 설정되어 있는 점이 매우 중요합니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지에 상하의 범위를 정하여 사용하는 권리로서, 본건 토지를 소유하더라도 구분지상권자가 설정한 범위 내에서는 토지를 자유롭게 사용·수익하는 데 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 토지 일부가 전원개발사업구역(전원개발촉진법)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 일부 제한이 있습니다. 이러한 구분지상권과 개발 제한 사항은 매각물건명세서 등에서 상세히 확인하여 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 현재 직접적인 상권 형성은 미미한 상태입니다. 그러나 본건이 위치한 이인리 일대는 KTX 포항역을 중심으로 한 대규모 '이인지구 도시개발사업'이 추진되거나 계획되어 있는 지역입니다. 이 사업을 통해 주거, 상업, 녹지 등이 복합된 신도시가 조성될 예정이므로, 향후 배후 수요 및 관련 상업 시설의 발달 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 현재는 개발 예정 지역으로서 투자의 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정된 임야입니다. 인근 지역이 개발 예정지를 포함하고 있어 향후 주거 및 생활 편의시설이 확충될 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 운영에는 제한이 있습니다 [cite:user]. 차량 접근이 어려운 맹지라는 점과 구분지상권의 존재는 현 상태에서의 주거 또는 실질적인 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다.

2. 구분지상권 인수: 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권의 존재는 토지의 사용 수익권을 크게 제한할 수 있으며, 이는 토지 가치에 중대한 영향을 미칩니다.

3. 전원개발사업구역 및 선하지: 토지 일부가 전원개발사업구역 및 선하지에 해당하여 개발 및 이용에 따른 각종 제한사항이 존재합니다.

4. 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등은 개발 행위를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

5. 과거 혐오시설 관련 민원: 과거 이인리 일대에서 축산물종합처리장 건설이 주민 반대에 부딪혔던 사례가 있어, 대규모 시설 개발 시 지역 주민과의 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. (※ 현재 본건 주변에 명확한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 과거 이인리 일대 민원 사례를 참고할 필요가 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 대규모 도시개발사업 예정지 인근에 위치한다는 잠재력은 있으나, 맹지, 구분지상권 인수, 각종 개발 제한 등 매우 복잡하고 중대한 권리 및 이용상의 제약을 안고 있는 물건입니다. 특히 구분지상권의 구체적인 내용과 범위, 그리고 토지 이용 제한 사항에 대한 면밀한 검토 없이는 투자가 매우 어렵다고 판단됩니다. 차량 접근 불가 문제는 토지 이용의 기본이 되는 사항으로, 이를 해결하기 위한 방안이 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 이인지구 도시개발사업과의 연계성: 이인지구 개발이 성공적으로 진행될 경우, 주변 토지의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 개발 가능성: 만약 구분지상권 문제를 해결하고 맹지 문제를 극복할 수 있다면, 향후 이인지구 개발 계획과 연계하여 토지 이용 계획을 재검토해 볼 여지가 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 개발 계획 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매1계