나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5380 [1] 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방)
기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨)
기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품)
기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN)
기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨)
기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부)
기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약20m 내외, 서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<57-11>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<58-3>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.


<58-4>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 "5.그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5380 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 (도로명 주소: 서울특별시 동대문구 회기로 163)

1.3. 용도: 근린상가, 업무시설, 오피스텔, 다가구주택 등 복합 용도

1.4. 감정가: 2,900,000,000원

1.5. 토지 면적: 207.06㎡ (약 62.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 건물 면적: 390.13㎡ (약 117.90평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.7. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.9. 건축물 정보: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지하 1층 비01호 포함 총 11개 호실 (본건은 지하 1층 비01호 외 다수 호실 이용)

사용승인일: 2017년 11월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "회기역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

회기역을 중심으로 형성된 교통망을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 및 도로:

본건은 3필지가 일단의 부정형 토지로, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 남측에 노폭 약 20m 내외, 서측에 노폭 약 5m 내외의 도로가 접해 있어 차량 접근 및 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞)으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2019년 5월 20일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3)

상기 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이하 모든 권리는 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리:

일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 등기부등본상 '지상권개요'에 대한 정보가 있으나 상세 내용은 미상입니다. 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 있으므로, 권리관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 김승욱

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2018년 11월 8일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (기록상)

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기가 있으나, 이는 실제 인수해야 할 금액과 다를 수 있으므로 반드시 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

본건이 위치한 회기동 일대는 경희대학교, 한국외국어대학교, 서울시립대학교 등 다수의 대학교가 인접하여 학생 및 직장인을 중심으로 한 젊은 유동인구가 풍부한 대학가 상권입니다. 또한, 주거 지역과도 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 주요 업종 분포:

* 본건 건물 내: 랭스터디카페 (기호1, 10, 11), 24시 셀프빨래방 (기호2), 펫샵 (기호4), 편의점 (7ELEVEN, 기호5, 6), 카페 (MOLLO CAFE, 기호7, 8 - 휴업중), 공실 (기호3), 계단실 (기호9) 등 다양한 근린생활시설 및 사무실 용도로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 음식점, 카페, 학원, 의류/잡화 판매점, 금융기관, 병의원 등 일반적인 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 상권 전망:

대학교와 주거 지역이 혼합된 상권 특성상 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 경쟁 점포가 다수 존재하므로 업종별 경쟁력 및 임대료 수준에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

* 인근에 다양한 규모의 마트, 편의점, 은행, 병원, 약국 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 밀집 지역과 인접하여 주거 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설:

* 청량초등학교, 휘경중학교, 해성국제고등학교 등이 도보 거리에 위치합니다.

* 경희대학교, 한국외국어대학교 등 주요 대학교가 인근에 있어 교육 관련 수요가 높습니다.

5.3. 문화/여가시설:

* 경희궁, 서울의료원, 다수의 공원 등 녹지 공간 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

* 대학가 인근 특성상 젊은층을 위한 다양한 여가 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인:

김승욱 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 2억원에 달합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 배당 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 존재하므로 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 발생할 수 있는 비용을 예상해야 합니다.

6.2. 건축물 현황 및 이용 상태의 불일치:

* 감정평가서상 본건 지하 1층 일부 외벽선이 건축물현황도와 상이하며, 지하 1층 및 2층은 공용부분 일부를 변경하여 이용 중이라는 점이 확인되었습니다.

* 2층 랭스터디카페는 공용 복도의 일부를 출입문으로 사용 중이며, 이는 건축물현황도상의 용도와 다를 수 있습니다.

* 108호에 설치된 계단 철거 및 원상복구에 비용이 소요될 수 있습니다.

* 2층 화장실 이용 및 1층에 소재한 2층 전용 출입구로의 출입이 202호를 통해서만 가능한 점은 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 위반건축물 등재:

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 의무 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 관할 구청에 반드시 확인하여 관련 부담을 정확히 파악해야 합니다.

6.4. 복잡한 권리관계:

공동담보, 다수의 근저당권 및 질권 설정 등으로 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀 있습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되는지 최종 확인이 필요합니다.

6.5. 공실 가능성:

현재 일부 호실이 공실로 조사되었으며, 회기역 인근 상권의 경쟁 환경을 고려할 때 향후 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 임대 수익률 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 회기동의 역세권에 위치한 근린상가 및 업무시설 복합 건물로, 대학가 상권의 잠재력과 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 다수의 점포가 활발히 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물 현황도와의 차이, 위반건축물 등재, 복잡한 권리관계 등 다수의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부 및 위반건축물 관련 원상복구 비용, 이행강제금 부과 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 제반 리스크를 면밀히 검토하고, 사업 계획을 구체화한 후 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 회기역 역세권의 뛰어난 접근성: 서울 도심으로의 이동이 용이하며 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 대학가 상권의 고정 수요: 경희대학교 등 인접 대학교 학생 및 교직원, 인근 직장인 등 안정적인 수요층이 있습니다.

* 다양한 업종 포진: 현재 운영 중인 스터디카페, 편의점, 셀프빨래방 등의 업종은 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 동대문구 및 회기역 주변의 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,900,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인(김승욱)의 보증금 2억원에 대한 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 달리, 실제 배당률에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로, 이를 최우선으로 확인해야 합니다.

* 위반건축물 등재로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금 부담액을 산정해야 합니다.

* 수익형 부동산으로서의 임대 수익률(목표 6~8% 이상)을 고려해야 하며, 예상 공실률 및 관리비를 반영해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 상태, 실제 임대 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

위 요인들을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 이하의 가격에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 상기 제반 리스크에 대한 정확한 비용 산출 및 철저한 현장 조사를 거친 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.