나이스옥션 법원경매 포항 2025타경252 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 176-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 소재 ""영일중고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 주거나지 등으로 형성되어있음. 본건 토지 북측에 연일빗물펌프장 유수지가 소재함

교통상황

본건 동측의 구거부지상에 개설되어 있는 포장도로를 통하여 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주거나지임.(일부에 두릅나무 등이 소재하나 현재 정상적으로 관리되지 않는 상태임)

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지임. 동측으로 구거부지(오천리 993-1번지, 지목:구거)상에 개설되어 있는 폭 약 5.5미터 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.
(참고로, 본건 토지 서측 인근에 소재하는 폭 약 5.5미터 정도의 포장도로와 본건 토지 사이에는 구거부지(오천리 993-1번지)가 소재함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

물건 비고

맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경252 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포항중앙새마을금고

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 176-2

공부상 용도: 답

현황: 주거나지로 이용 중

매각대상: 토지매각

건물: 없음 (건물면적 0㎡)

1.3. 감정가및면적

감정가: 696,654,000원

토지면적: 873.00㎡ (약 264평)

토지제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 소재 "영일중고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 주거나지 등으로 형성되어 있으며, 북측에는 연일빗물펌프장 유수지가 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건 동측의 구거부지상에 개설되어 있는 포장도로를 통하여 차량 접근이 가능합니다.

제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

지적도상 맹지입니다.

동측으로 폭 약 5.5미터의 콘크리트 포장도로(구거부지상 개설)와 접하고 있습니다.

서측 인근에도 폭 약 5.5미터의 포장도로가 있으나, 본건 토지와 해당 도로 사이에는 구거부지가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

최초 소유권 이전: 김일두 (2000-02-19)

이후 소유권 이전(매매): 주식회사화천개발 (2016-10-24, 금350,000,000원)

근저당권 설정: 포항중앙새마을금고 (2020-10-16, 금456,000,000원)

지상권 설정: 포항중앙새마을금고 (2020-10-16, 말소)

임의경매 개시 결정: 포항중앙새마을금고 (2025-02-05, 399,718,220원)

등기부채권 총액: 456,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 16일에 설정된 포항중앙새마을금고의 근저당권 (을19)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 특이사항 없음 (미상 임차인 없음)

4. 상권분석

본 물건은 주거나지와 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

"영일중고등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

상업 시설은 주변 지역의 발전 추이에 따라 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 동측 구거부지상 도로를 통해 차량 접근 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 편의시설: 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 대형 편의시설 및 상업지구 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 포항 시내 병원 및 의원 이용 가능 (거리 확인 필요)

* 공공시설: 연일빗물펌프장 유수지가 북측에 소재합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 맹지

본건 토지는 지적도상 맹지로서, 차량 및 보행자 통행을 위한 별도의 법적 통행권 확보 또는 인접 토지 매입이 필요할 수 있습니다.

현재 동측 구거부지상 도로를 통해 접근 가능하나, 이는 영구적인 권리가 아닐 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용현황

공부상 지목은 '답'이나, 현재는 '주거지'로 이용되고 있으며 일부 두릅나무 등이 방치된 상태입니다.

이는 향후 토지 이용 계획 및 건축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 도시계획제한

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(형산강)에 속하여 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 토지로서, 맹지라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

감정가는 6억 9천여만원이나, 토지 자체의 개발 가능성 및 접근성 확보 방안에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

권리관계는 깨끗한 편이나, 맹지 해소 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 향후 도로 개설 또는 인접 토지 매입을 통해 맹지 문제를 해소할 경우, 주거지로서의 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 주변의 주거지 및 아파트 단지 개발 추세에 따라 잠재적 개발 가치가 있습니다.

* 비교적 낮은 경매 경쟁률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 맹지라는 점과 현재 토지 상태, 주변 개발 여건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 없습니다.

본건 토지의 향후 활용 방안 및 맹지 해소 비용을 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 418,000,000원 ~ 487,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.