나이스옥션 법원경매 포항 2025타경113 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 672-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 ""대구지방법원 포항지원"" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 형성되어 주위환경 및 입지조건 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지(건폐율 70%이하, 용적율 350%이하, 5층이하)기타 1종지구단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)
(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)일반철골조, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서
(사용승인일 : 2017.08.24.)
- 외벽 : 스톤코트, 판넬잇기 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일, 내부인테리어 마감,
- 바닥 : 강화마루, 모노륨, 타일 등 마감,
- 천정 : 천정지 등 인테리어 마감,
- 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

가)1 층 : 근린생활시설(일반음식점)
2 층 : 단독주택

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 소재하는 제시외건물 및 제시외 구축물은 감정목적을 고려하여 개략적인 실측에 의거 면적사정 평가하였으니 경매진행시 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호가)건물은 공부상 ""샌드위치판넬지붕""이나 실제 ""샌드위치판넬위슁글지붕""이며 2층은 공부상 용도가 ""근린생활시설(사무소)""이나 실제 ""단독주택""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①일괄매각. ②제시외 건물 포함 ③목록2-공부상 '샌드위치판넬지붕'이나 실제 '샌드위치판넬위슁글지붕'이고, 공부상 2층 용도가 '근린생활시설(사무소)'이나 실제 '단독주택'임
④재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 포항지원 2025타경113 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 포항수산업협동조합

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 672-3번지 (신주소: 장량중앙로66번길 10)

* 용도: 근린시설 (1층: 일반음식점, 2층: 단독주택)

* 감정가: 1,718,594,420원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 564.40㎡ (약 170.74평)

* 건물면적: 443.42㎡ (약 134.13평)

* 제시외 건물면적: 85.70㎡ (약 25.92평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건축 정보

* 건물 구조: 일반철골조, 경량철골조

* 지붕: 샌드위치판넬 (실제: 샌드위치판넬 위 슁글 지붕)

* 사용승인일: 2017년 8월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "대구지방법원 포항지원" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

세장형의 토지로서 주위 일대와 등고 평탄하며, 현재 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 서측 및 동측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.5. 토지 이용 계획

* 지역지구: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 용도지역: 준주거용지 (건폐율 70% 이하, 용적률 350% 이하, 5층 이하)

* 기타: 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023.12.05. 포항수산업협동조합 근저당)

* 말소기준권리: 근저당권 (포항수산업협동조합, 2023.12.05. 접수, 채권최고액 1,320,000,000원)

* 기타 권리:

* 근저당권 (정경자, 2023.12.14. 접수, 195,000,000원)

* 임의경매개시결정 (포항수산업협동조합, 2025.01.15. 접수, 1,103,508,965원)

* 가압류 (경북신용보증재단, 2025.03.06. 접수, 47,145,013원)

* 압류 (포항시, 2025.04.24. 접수)

* 총 등기부채권액: 1,562,145,013원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수할 임차인이 없는 것으로 보입니다.)

* 임대관계: 미상임 (현재 임대차 관계 및 현황은 미상입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 양덕동 지역은 근린생활시설 및 주택가가 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 1층은 일반음식점으로 운영되어 식음료 관련 상권이 형성되어 있으며, 2층 주택 용도로 인해 복합적인 이용 가치를 지닙니다.

4.2. 잠재적 가치

주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 입지로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종이나 주거 관련 서비스업에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 시설에 대한 보호 조치가 적용됩니다.

5.3. 교통 시설

대중교통 이용 편의도는 명시되지 않았으나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 실제 현황의 차이

* 건물 지붕: 공부상 '샌드위치판넬지붕'이나 실제는 '샌드위치판넬 위 슁글지붕'으로 되어 있습니다.

* 2층 용도: 공부상 '근린생활시설(사무소)'이나 실제는 '단독주택'으로 이용 중입니다.

* 이는 추후 건축물대장 등재 변경 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있는 사항으로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 현재 건물의 임대차 관계 및 점유 현황이 명확히 파악되지 않아, 인수 또는 명도에 따른 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 존재

* 감정평가서상 토지상에 제시외 건물 및 구축물이 존재한다고 명시되어 있으며, 일괄 매각 대상에 포함될 수 있습니다. (정확한 범위 및 처리 방안은 현장 확인 요망)

6.4. 지역 제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위에는 제한이 따릅니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 양덕동에 위치한 근린시설 및 단독주택 복합건물입니다. 2017년에 신축되어 비교적 건물이 신축 연도에 비해 양호한 상태일 것으로 예상됩니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 일괄 매각으로 진행되어 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이(지붕 마감, 2층 용도)와 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요소로 작용합니다. 이러한 사항들에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도: 2017년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 복합 용도: 1층 근린생활시설과 2층 주택 용도의 복합적인 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확합니다.

* 입지: 양덕동의 지역적 특성을 고려할 때, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,718,594,420원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과, 공부상 내용과의 차이, 임대 현황, 명도 가능성, 지역 시장 상황 및 권리 분석 결과(말소되는 권리만 존재)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 본 물건의 경우 공부상 현황 차이로 인한 원상복구 비용, 미상 임대 관계로 인한 추가 비용 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 통해 개별적인 판단이 요구됩니다.

10. 주변 환경 조사 (혐오시설 포함)

*주변 시설 조사 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지역 환경입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.