나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3559 [1] 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 산124 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3559 [1] 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 산124 임야 경매

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포항지원 경매1계 2025타경3559 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 산124 | 감정가: 101,494,200원 | 최저가: 34,811,000원 | 용도: 임야

1. 포항지원 2025타경3559 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3559 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 산124

용도: 임야

감정가: 101,494,200원

토지면적: 36,893.00㎡ (약 11,162.0 평)

매각대상 지분 면적: 33,203.7㎡ (약 10,044.2 평)

건물면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 입목 포함 평가

주의사항: 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능), 지분매각임, 일부 도시계획시설도로 및 공원 저촉, 분묘소재 식별 불가로 구애 없이 평가, 토지구획정리사업지구에 속함(환지예정지 지정 전이므로 별도 확인 필요), 지적도상 맹지이고 인접 필지 경유하여 도보 접근 가능, 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 '답'으로 이용 중임

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 소재 운제산 산림욕장 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 농가주택 등으로 이루어진 지역입니다. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 북서하향의 완경사지에 일부 비교적 평탄한 부분과 동측의 급경사를 이루는 부정형 토지로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 도보 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 서OO이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 지분매각으로 진행된다는 점을 유의해야 합니다. 공유자의 우선매수신고권이 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성이 있어 권리 분석 시 반드시 확인이 필요한 사항입니다. 토지는 토지구획정리사업지구에 속해 있으나, 환지예정지 지정 전이므로 향후 토지 이용 계획 및 환지 처분 결과에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 대송면 대각리 지역은 현재 농경지와 임야가 주를 이루는 전원 및 농촌 지역입니다. 인근에 운제산 산림욕장이 있어 자연 환경이 우수하나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등이 포함되어 있어 장기적으로 지역 개발 가능성은 존재합니다. 현재로서는 전원생활이나 주말 주택 부지, 혹은 농업용 토지로의 활용 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 특히 운제산 산림욕장이 인접해 있어 산책이나 등산 등 여가 활동을 즐기기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 많아 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있습니다. 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다. 첫째, '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 이는 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 둘째, '지분매각'으로 인해 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 셋째, '지적도상 맹지'라는 점으로, 차량 접근이 제한적이며 인접 필지를 통해야만 접근이 가능하여 불편함이 따를 수 있습니다. 넷째, '도시계획시설도로, 공원' 등으로 저촉되는 부분이 있어 해당 면적의 토지 사용에 제한이 따릅니다. 다섯째, 공부상 지목('임야')과 현황 이용('답')의 차이가 있어 이에 대한 행정적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 경계가 불분명하여 분묘 소재 식별이 어려운 점도 잠재적 문제입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 대송면의 산림 지역에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 운제산 산림욕장 인근의 쾌적한 자연 환경을 자랑하지만, 분묘기지권, 맹지, 지분 매각, 도시계획시설 저촉 등 다수의 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 현재 토지구획정리사업지구에 속해 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 환지 예정지 지정 전이므로 불확실성이 존재합니다. 현황 이용과 공부상 지목의 차이, 불분명한 경계 등도 고려해야 할 사항입니다. 신중한 현장 조사와 추가적인 법적, 행정적 검토가 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 여러 리스크에도 불구하고 다음과 같은 투자 포인트가 존재합니다. 첫째, '도시지역, 일반상업지역, 준주거지역'으로 지정된 점은 장기적인 개발 가능성과 지가 상승 잠재력을 시사합니다. 둘째, 운제산 산림욕장 인근이라는 입지는 친환경적인 개발 또는 휴양 시설 등의 가능성을 열어줍니다. 셋째, 감정가가 1억 원 초반으로 책정되어 있으며, 상당한 면적의 지분을 취득할 수 있다는 점에서 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 이러한 투자 가치는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사와 분석을 통해 실현 가능성을 판단해야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매1계