나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10198 [1] 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영양군 영양읍 동부리 소재 ""동부마을"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
농경지, 자연림 및 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1,4,16,17,19~22,26) : 본건까지 차량접근 불가능하며 제반 교통사정은 보통임.

일련번호(2,5~15,18,23~25) : 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,5,7,13,14) : 부정형의 완경사지로서 전으로 이용중임.

일련번호(2) : 사다리형의 완경사지로서 창고용건부지로 이용중임.

일련번호(4) : 부정형의 급경사지로서 전으로 이용중임.

일련번호(6) : 부정형의 완경사지로서 도로로 이용중임.

일련번호(8~11) : 부정형의 완경사지로서 주거용건부지로 이용중임.

일련번호(15,19~26) : 부정형의 급경사지로서 자연림으로 이용중임.

일련번호(16,17) : 사다리형의 완경사지로서 전으로 이용중임.

일련번호(18) : 부정형의 완경사지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,4,19~22,26) : 세로(불)에 접함.

일련번호(2,5~11,13~15,18,23~25) : 세로(가)에 접함.

일련번호(16,17) : 도로에 접하지 않는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구역
(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(2) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(4) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구역
(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(5) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제
한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산
지관리법>

일련번호(6) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제
한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(7) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역가축
사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(8) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(9) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제
한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(10) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구
역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>

일련번호(11) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구
역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>

일련번호(13) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(14) : 계획관리지역 , 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역,
가축사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(15) : 계획관리지역 , 농림지역 , 도시지역 , 보전관리지역 , 자연녹지지역(2016-
02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 150m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전
산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지(2018-12
-28)<산지관리법>, 영농여건불리농지

일련번호(16) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구
역(일부제한구역 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호(17) : 도시지역 , 자연녹지지역(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구역
(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제
한구역 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호(18) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호(19) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지
(2018-12-28)<산지관리법>

일련번호(20) : 도시지역 , 자연녹지지역(2016-02-04)(자연녹지지역) , 도시계획구역, 가축
사육제한구역(일부제한구역 100m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제
한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

일련번호(16,17) : 공부상 지목이 ""임야"" 이나, 현황 ""전"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임
2. 기타 : 평가서 3p 그밖의 사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
-내외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감
-바닥 : 타일 깔기 등 마감
-창호 : 하이샤시창호임.

일련번호(12) : 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
-외벽 : 싸이딩 판넬 등 마감
-내벽 : 타일 및 벽지 등 마감
-바닥 : 타일 및 장판지 등 마감
-창호 : 샤시 복층 유리 마감임.

(부속건물) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
-내외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감
-바닥 : 세멘콘크리트 등 마감
-창호 : 샤시 단창임.

이용상태

일련번호(3) : 창고로 이용중임.

일련번호(12) : 단독주택, 주차장 및 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호(3) : 미상임.

일련번호(12) : 위생 및 급배수설비, 유류보일러시설에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각
목록8- 제시외 건물은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
목록19~20, 21~22, 25~26- 임야 특성상 분묘소재 여지 있음
분묘의 소재 여부에 대한 지표의 전체조사가 불가하여 이에 구애됨 없이 토지를 평가하였고,
정확한 경계 및 이용상황의 확인은 측량이 필요함
본건 지상에 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음
목록1,4,5,7,13-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
(2026. 8. 20.자) 영덕읍장 사실조회회신 참조
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10198 (1)

소재지: 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-1

용도: 단독주택

감정가: 1,288,776,800원

토지면적: 32,135.00㎡ (약 9,721.15평)

건물면적: 389.66㎡ (약 117.87평)

1.2. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 채권자 정보

채권자: 왜관신용협동조합 (등기부상 근저당권자 및 경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 영양군 영양읍 동부리 소재 "동부마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 농경지, 자연림 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

토지 일련번호(1,4,16,17,19~22,26)는 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 일련번호(2,5~15,18,23~25)는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

토지 일련번호(1,4,19~22,26)는 세로(불)에 접해 있습니다.

토지 일련번호(2,5~11,13~15,18,23~25)는 세로(가)에 접해 있습니다.

토지 일련번호(16,17)는 도로에 접하지 않는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

최초 소유권이전(매매)은 2020년 6월 25일에 송우근 씨에게 이루어졌습니다.

말소기준권리인 근저당권이 2022년 9월 1일 왜관신용협동조합에 의해 설정되었으며, 채권최고액은 15억 원입니다.

이후 여러 차례의 근저당권 설정 및 압류, 임의경매 개시결정이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 2,256,000,000원입니다.

2025년 4월 24일, 송재림 외 2명에게 상속으로 인한 소유권 이전(갑4) 및 경정(갑4-1)이 이루어졌습니다.

건물 등기부 요약:

최초 소유권보존은 2023년 12월 21일 송우근 씨에게 이루어졌습니다.

말소기준권리인 근저당권(공동담보)이 2024년 1월 12일 왜관신용협동조합에 의해 설정되었으며, 채권액은 276,000,000원입니다.

이후 압류 및 임의경매 개시결정이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 276,000,000원입니다.

2025년 4월 24일, 송재림 외 2명에게 상속으로 인한 소유권 이전(갑4) 및 경정(갑4-1)이 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 16일

확정일자: 2024년 1월 16일

배당신고일자: 2025년 6월 5일

대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 70,000,000원에 대해 배당 순위에 따라 변제받게 됩니다. 인수되는 보증금은 없으나, 배당 결과에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다. (영양군 소액임차인 최우선변제금 기준 확인 필요)

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되는 권리는 등기부상에 나타난 모든 권리(근저당, 압류, 경매개시결정 등)이며, 인수되는 권리는 없습니다.

토지 및 건물 등기부상 채무 총액은 2,532,000,000원입니다.

임차인 이 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1990년식 연립(대일주택): 2024년 4월 3일, 69,000,000원 (전용면적 68.82㎡, 토지 56㎡)

* 2016년식 다세대(화인피누스파크): 2026년 4월 22일, 192,500,000원 (전용면적 70.86㎡, 토지 66.7077㎡)

* 1989년식 연립(경동주택): 2026년 5월 18일, 66,000,000원 (전용면적 59.5㎡, 토지 84㎡)

4.2. 시세 동향

상기 거래 사례는 본건과 같은 단독주택이 아닌 연립 및 다세대 주택으로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 거래 시점을 볼 때, 2024년 거래가는 6,900만원, 2026년 거래가는 6,600만원 및 19,250만원으로 지역 내 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 광대한 토지 면적(약 9,721평)을 보유하고 있어, 토지 가치가 시세 판단에 있어 매우 중요한 요소가 될 것입니다. 감정가 1,288,776,800원은 이러한 넓은 토지와 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가 및 공시지가 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 농경지, 자연림, 농가주택 등으로 둘러싸인 지역에 위치하고 있습니다. "동부마을" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주거 환경은 비교적 조용하고 한적할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 제한적인 구역이 일부 존재하며, 이는 편의 시설 접근성에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

인근 혐오시설 유무에 대한 추가적인 외부 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 토지 중 농지에 해당하는 부분(목록 1,4,5,7,13)에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시, 보증금 미반환 또는 원상회복 명령이 발하여질 수 있으니, 사전에 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부 및 소요 기간을 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 임야 특성상 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여지가 있습니다(목록19~20, 21~22, 25~26). 분묘 소재 여부에 대한 정확한 조사가 불가하여 토지 평가에 구애됨 없이 진행되었으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다(목록8).

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(절대제한구역, 일부제한구역), 준보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 복잡한 제약이 따릅니다.

* 경계 및 이용상황: 정확한 토지의 경계와 이용 상황 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

일련번호(16,17) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 "전"으로 이용 중입니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다(목록8).

* 임대관계는 미상입니다.

* 건물(3)의 설비 내역은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영양군 영양읍 동부리에 위치한 단독주택으로, 약 9,721평에 달하는 매우 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 잠재적 가치가 상당합니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 복잡한 토지 이용계획 및 규제, 일부 맹지 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 광대한 토지를 활용한 개발 가능성, 농업 또는 임업적 목적의 활용을 고려할 수 있으나, 관련 법규 준수가 매우 중요합니다. 감정가는 1,288,776,800원이지만, 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 9,721평 규모의 토지는 지역 내에서 희소성이 높으며, 개발 잠재력 또는 농업/임업적 가치가 뛰어납니다.

* 단독주택 용도: 전원주택, 농장, 또는 대규모 시설 부지 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 제시된 리스크 요인들로 인해 실제 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,288,776,800원

주변 시세 분석 결과, 본건의 가치는 대부분 토지 면적에서 발생할 것으로 예상됩니다. 제시된 시세 정보는 소규모 주택 거래로, 본건의 넓은 토지 가치를 직접 반영하기 어렵습니다.

주요 리스크 요인(농지취득, 분묘, 법정지상권, 토지 이용 제한, 맹지 등)과 매각 제외 물건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이는 평당 약 79,000원 ~ 106,000원 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

* 보수적 접근: 770,000,000원

* 적정가: 900,000,000원

* 적극적 접근: 1,030,000,000원

상기 예상 입찰가는 참고용이며, 현장 조사, 법률 검토, 관련 법규 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 없습니다.

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