나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3537 [1] 경상북도 포항시 남구 송도동 494-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 송도동 소재 ""송도중학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설,단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄한 편이며, ""주상용 건부지""상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철골조 샌드위치 판넬 위 슁글지붕 4층 건물로서
외벽: 징크판넬, 강화유리, 비닐사이딩 등
내벽: 타일붙임, 몰탈위페인팅, 벽지도배 등
바닥: 타일 깔기, 화강석 깔기 등
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

기호(2) 1층: 근린생활시설(제조업소)
2층: 사무실
3층: 사무실 및 단독주택
4층: 옥상층으로서 계단탑 및 물탱크실(일부 창고)임.

설비내역

기호(2): 급·배수설비, 위생설비, 화재경보설비 등이 되어 있으며, 3층 주택부분은 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도, 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조(제시외건물 ㉠~㉢).

공부와의 차이

기호(2) 건물의 1층부분은 일반건축물대장상 2종근린생활시설(사무소)에서 2종근린생활시설(제조업소)로 표시변경(2021년 08월 04일)로 되어 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타
기호(2) 건물의 3층 일부(주택부분)는 일부 발코니가 확장형으로 건축되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기호(2) 건물의 1층부분은 일반건축물대장상 2종근린생활시설(사무소)에서 2종근린생활시설(제조업소)로 표시변경됨. 3층 일부(주택부분)는 일부 발코니가 확장형으로 건축됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경상북도 포항시 남구 송도동 494-3 근린주택

사건번호: 포항지원 2025타경3537 (1)

토지면적: 279.10㎡ (약 84.42평)

건물면적: 462.48㎡ (약 140.05평)

총면적: 741.58㎡ (약 224.47평)

감정평가액: 512,008,320원 (5억 1천 2백 8만 320원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 송도새마을금고 (채권액: 268,935,760원)

총 등기부채권액: 638,275,532원

1.1. 입지조건

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 송도동 494-3번지로, "송도중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 및 도보 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송도중학교, 송림초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보상 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소멸주의 원칙 적용: 본 경매 물건은 임의경매로, 말소기준권리인 을6 근저당권(송도동새마을금고, 2018.11.14. 접수, 채권액 338,000,000원)보다 후순위의 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에코영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업개시일: 2021년 07월 27일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2023년 08월 14일

* 확정일자: 2023년 08월 14일

* 배당신고일자: 2025년 04월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 638,275,532원

1.3. 상권분석

* 유사 물건 시세: 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 경상북도 포항시 남구 송도동 395-16번지 (송도홍안빌라) 75.41㎡ (구 22.8평) 2026년 6월 11일 93,000,000원 거래. (평당 약 407만 7천원)

* 경상북도 포항시 북구 송도동 396-1번지 (송도영보빌라) 53.06㎡ (구 16.1평) 2026년 6월 12일 49,000,000원 거래. (평당 약 305만 3천원)

* 경상북도 포항시 남구 송도동 391-3번지 (송원빌라2차) 48.71㎡ (구 14.7평) 2026년 6월 7일 38,000,000원 거래. (평당 약 257만 8천원)

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 자료는 다세대 주택 위주로, 본건의 근린주택과는 용도 및 건축 구조에서 차이가 있습니다. 일반적으로 근린주택은 주거 외 상가 등 복합 용도로 사용 가능하여 다세대 주택보다 높은 가치를 형성할 수 있습니다. 주변 다세대 주택의 평균 거래가를 바탕으로 산정한 건물 면적(462.48㎡) 대비 추정 가치는 약 4억 5천만원 내외이나, 이는 본건의 정확한 가치를 반영하지 못할 수 있습니다.

* 감정가 대비 분석: 감정가는 5억 1천 2백만원으로, 주변 다세대 주택 시세보다는 높게 책정되어 있습니다. 이는 근린주택으로서의 잠재 가치와 토지 가치 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 송도중학교, 송림초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 상가 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 변경: 기호(2) 건물의 1층 부분이 일반건축물대장상 '사무소'에서 '제조업소'로 변경 등재되어 있어, 실제 현황과 공부상 내용의 차이가 발생했으며, 이는 향후 건물 사용 및 유지 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 발코니 확장: 3층 주택 부분의 일부 발코니가 확장형으로 건축되어 있어, 이는 건축법상 위반건축물 여부 및 추후 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(㉠~㉢)이 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 인수에 대한 별도의 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 건물주 입장에서 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 명도시 임대인과의 관계 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 임차인은 모두 대항력 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 송도동에 위치한 근린주택으로, 토지 279.10㎡, 건물 462.48㎡ 규모의 일괄매각 대상입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 입지입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 1층의 용도 변경, 발코니 확장, 제시외 건물 포함 등은 현황 조사 및 추가 확인이 필요한 부분입니다. 주변 다세대 주택 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 근린주택으로서의 복합 용도 활용 가능성을 고려할 때 추가적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 활용 가능성: 근린주택으로, 1층 제조업소, 2층 사무실, 3층 주택/사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 입지적 잠재력: 송도동은 포항의 주요 지역으로, 지속적인 개발 가능성이 있으며 교통 접근성도 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 512,008,320원입니다. 주변 다세대 주택 시세 분석 결과, 본 건의 건물 면적(462.48㎡) 기준 추정 시장 가치는 약 4억 5천만원 내외로 파악되나, 근린주택의 복합 용도 및 토지 가치를 고려하면 감정가 수준을 유지할 가능성이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 대비 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 470,000,000원 (4억 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.