나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10205 [1] 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 184-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 '봉평해수욕장' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 해안도로를 따라 해안취락, 농경지, 야산, 숙박시설, 음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 동향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 단독주택부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4m의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 일부는 별첨 '지적개황도' 와 같이 타인점유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 평스라브지붕 단층으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 모노륨, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택.

설비내역

위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 기호 ㉠, ㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 없 음.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 중 2-1, 2-2는 매각에 포함되며, 그 외 제시외 건물 2-3은 매각에서 제외하고, 최저매각 가격은 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
- 본건 토지의 북동측 일부(약 12.5평방미터)가 본건 토지의 북동측에 접한 185-1번지 소유자가 점유하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10205 (1)

소재지: 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 184-2

용도: 단독주택

감정가: 339,080,520원

토지면적: 730.00㎡ (약 220.8평)

건물면적: 71.64㎡ (약 21.7평) (건축물대장 기준)

건물 제시외면적: 50.00㎡ (약 15.1평) (매각 포함분)

토지/건물: 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동양자산관리대부주식회사

건축물대장상 건물 면적: 총면적 71.64㎡, 연면적 71.64㎡, 건폐율 10.72%, 용적률 9.81%

준공일자: 2007년 10월 26일

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 '봉평해수욕장' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 해안도로를 따라 해안 취락, 농경지, 야산, 숙박시설, 음식점 등이 혼재된 지역입니다.

교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 동향 완경사 지대로, 자체 지반이 평탄하게 조성된 단독주택 부지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한), 비행안전제2구역(비상)에 해당합니다.

3. 권리분석

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

지상권 등 기타 제한사항은 없습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황 상 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

등기부 현황

말소기준권리: 동양자산관리대부주식회사 강제경매 (2025년 03월 31일 접수).

등기부 상 소유권 변동 내역은 오유필 -> 김진옥 -> 김인숙외 4명(상속) 순으로 확인됩니다.

경매 채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성

봉평해수욕장 인근의 해안가 지역으로, 관광 및 휴양 관련 시설(횟집, 펜션, 민박 등)이 분포하고 있습니다.

주거 환경은 해안 취락과 농경지가 혼합된 형태를 보입니다.

수요층

해안가라는 입지적 장점으로 인해 주말 및 성수기 관광객 대상의 임대 수익 또는 세컨드하우스 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

봉평해수욕장이 인접하여 해양 레저 활동이 용이합니다.

가까운 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 죽변면 소재지로 이동해야 접근이 용이할 수 있습니다.

주변 환경

해수욕장 인근으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 점유 문제

본건 토지의 북동측 일부(약 12.5㎡, 약 3.8평)가 인접지(185-1번지) 소유자가 점유하고 있습니다.

이는 향후 토지 이용 및 개발 시 경계 분쟁이나 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 상태 및 규제

'최저매각 가격은 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임'이라는 문구는 현 건물의 상태가 좋지 않거나, 건물이 존재함으로 인해 토지 활용(신축 등)에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

제시외 건물

매각에 포함되는 제시외 건물(2-1, 2-2)이 있으나, 제시외 건물 2-3은 제외됩니다.

이러한 부분은 매수 후 관리, 철거, 또는 재활용 시 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 730㎡의 넓은 토지 면적과 봉평해수욕장 인근의 좋은 입지 조건을 갖춘 단독주택 부지입니다.

넓은 토지는 신축 또는 증축을 통해 높은 활용 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 현 건물의 상태, 인접 토지 소유자의 점유, 제시외 건물 포함 여부 등은 매수 후 고려해야 할 주요 사항입니다.

주변의 연립/다세대 주택 시세만으로는 본 단독주택 부지의 정확한 가치 평가가 어려우므로, 토지 가치를 중심으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력 (단독주택 신축, 펜션 등)

해수욕장 인접 지역으로서의 관광 가치 상승 가능성

토지 가치 중심의 투자 고려 (건물 상태 감안)

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 봉평빌라 (2003년식, 75.63㎡ 전용): 2025년 3월 6,600만원에 거래 (평당 약 87만원, 전용면적 기준)

- 성진빌라B (2017년식, 66.48㎡ 전용): 2026년 3월 13,000만원에 거래 (평당 약 195만원, 전용면적 기준)

- 썬라이즈빌 (2024년식, 59.83㎡ 전용): 2025년 12월 31,600만원에 거래 (평당 약 528만원, 전용면적 기준)

이 가격대는 주로 건물 자체의 가치와 전용면적을 기준으로 하므로, 본건 730㎡의 넓은 단독주택 토지 가치와 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 토지 감정가는 339,080,520원이며, 이는 토지 면적 730㎡를 기준으로 평당 약 506만원 수준입니다.

해안가 지역의 토지 가치, 개발 잠재력, 경매 물건의 희소성 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

다만, 건물 상태 및 점유 문제로 인해 토지 가치 대비 낙찰가율은 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가(339,080,520원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

현장 조사 및 권리 관계 재확인을 전제로, 낙찰가율 80% ~ 100% 범위 내에서 2억 7천만원 ~ 3억 4천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

이는 시세 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 반드시 현장 답사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.