나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경356 [1] 경상북도 울진군 평해읍 거일리 13-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 울진군 평해읍 거일리 소재 '개바위마을' 내에 소재하며, 부근일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 주간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, '단독주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지(거일리 3-5번지)를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

대상물건 토지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 토지 일부 지상에는 정착되지 않은 이동이 용이한 저온저장고 1동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 바 닥 : 바닥내장재 등 마감. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

가) 단독주택

설비내역

-

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 대상물건 일련번호 가) 건물은 공부상 "함석지붕"이나, 실제 "칼라강판지붕"임. 2) 대상물건 일련번호 가) 건물은 공부상 "거일리 13-1번지"상 소재이나, 실제 "거일리 13-1, 3-5번지"상 소재임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 지상 제시외 건물 매각포함(국유지 및 타인 지상에 소재하며, 정확한 지적 경계는 측량을요함), 일부 지상에 이동 용이한 저온저창고 1동 매각 제외
-목록1 지적도상 맹지이나, 인접필지(거일리 3-5번지)를 경유하여 진출입이 가능함.
-목록2 공부상 “함석지붕”이나 실제“칼라강판지붕”이고, “거일리 13-1”지상 소재이나, 실제“거일리 13-1, 3-5”지상 소재임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경356 (1)

소재지: 경상북도 울진군 평해읍 거일리 13-1

토지 면적: 66.00㎡ (약 20평)

건물 면적: 25.50㎡ (약 7.7평)

감정가: 31,114,000 원

용도: 단독주택

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 울진후포수산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 울진군 평해읍 거일리 소재 '개바위마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 주간선 도로와의 접근성이 양호하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건축물 정보:

* 건축 연도: 1945년

* 구조: 목조 단층 건물

* 지붕: 공부상 '함석지붕'이나 실제는 '칼라강판지붕'으로 확인됩니다.

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지(거일리 3-5번지)를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 권리 관계를 분석한 결과, 근저당권(후포수산업협동조합, 2002-05-18)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 및 임의경매개시결정 등 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 약 67,450,000 원

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임대 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 농경지와 임야가 인접한 시골 마을에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 농업 및 어업 관련 활동이 중심이 될 것으로 보입니다.

* 혐오 시설: 인근 지역에 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장)이나 석산 개발 관련 이슈가 있으나, 대상 물건과의 직접적인 인접성은 낮아 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 다만, 지역 개발 계획 및 환경 문제 관련 뉴스가 간헐적으로 보도되고 있어 지속적인 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 평해읍 소재지에 '평해읍 어울림센터' 및 '다가치어울림센터'와 같은 지역 커뮤니티 시설이 운영되고 있으며, 군립 도서관 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료/교육: 울진군 보건소 및 병의원, 학교 등은 읍내 지역에 위치하고 있어 차량 이동이 필요합니다.

* 자연환경: 바닷가와 인접한 지역으로, 깨끗한 자연환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 공부상 맹지이나 인접 토지(거일리 3-5번지)를 통한 통행이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 제시 외 건물: 토지 지상에 제시 외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 이 중 일부는 국유지 및 타인 소유 토지에 소재합니다. 정확한 지적 경계 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 이동 용이한 저온저장고: 일부 지상에 설치된 이동 용이한 저온저장고 1동은 매각 제외됩니다.

* 공부상 내용과 실제 현황의 차이:

* 건물 지붕 재질이 공부상 '함석'이나 실제는 '칼라강판'입니다.

* 건물 소재지가 공부상 '거일리 13-1'이나 실제는 '거일리 13-1, 3-5번지'에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 지적 경계와 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 평해읍에 위치한 소형 단독주택으로, 감정가 31,114,000원, 건물 면적 25.50㎡, 토지 면적 66.00㎡입니다. 법률적으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 공부상 맹지, 제시 외 건물이 타인 소유지에 소재하는 점, 건물 현황과 공부상 내용의 차이 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히 제시 외 건물의 소재지가 타인 토지에 걸쳐 있어 측량을 통한 정확한 경계 확인 및 관련 법적 검토가 필수적입니다. 시골 마을의 주택으로, 향후 활용 방안에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 상대적으로 낮은 감정가는 소액 투자의 기회를 제공합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 농어촌 지역 특성: 귀농, 귀촌 또는 세컨드 하우스 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 인근 지역 개발 가능성: 울진군은 해양 관광 및 지역 균형 발전을 위한 노력을 지속하고 있으며, 이에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보가 제한적이므로, 인근 지역의 유사 물건 시세 및 감정가, 그리고 물건의 개별 특성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가는 31,114,000원으로, 건물 면적 7.7평, 토지 면적 20평을 고려하면 평당 약 112만원 수준입니다.

인근 지역의 실거래가 정보를 보면, 울진군 평해읍 지역의 토지 면적당 단가는 변동성이 있으나, 전년 대비 감소하는 추세도 보입니다. 최근 3개월간 평해읍 빌라 매매 실거래가 정보는 있으나, 단독주택 관련 상세 정보는 부족합니다.

또한, 2024년 8월 울진군 평해읍 시골집 매매 사례로 3천 5백만원에 나온 물건이 있으나, 면적 및 상태 등에 차이가 있습니다.

감안 시, 본 물건은 제시 외 건물 관련 리스크 및 건물 현황과의 차이점 등을 고려하여, 감정가 수준 이하 또는 소폭 상승한 25,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재 시점에서의 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.