나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10187 [1] 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 487 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 '봉평신라비사적공원' 북측 인근에 위치하는 ‘가동 2층 202호
외 30개호’로서, 부근일대는 연립주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

(1)~(24) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감.
내 벽 : 내부 공사 중.
바 닥 : 내부 공사 중.
창 호 : 샷시창호임.

(25)~(31) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감.
내 벽 : 내부 공사 중.
바 닥 : 내부 공사 중.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

(1)~(29) : 공동주택(예정).
(30),(31) : 업무시설(예정).

설비내역

--

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성중인 '공동주택 및 업무시설' 부지임.

인접 도로상태등

대상물건 서측, 북서측 및 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 봉평리 487, 487-9 : 도시지역(죽변도시지), 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 대상물건은 가처분등기의 촉탁으로 인하여 등기가 되어 있으나, 기준시점일 현재 미준공 상태이며, 내부 및 외부 공사가 완료되지 못하였으며, '소유권/대지권'이 미정리 상태인 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-건축법상 사용승인 받지 않은 건물이고, 내부 및 외부공사가 완료되지 못하였음.
-대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임.
-2022.10.25.자 접수된 최선순위 부동산처분금지 가처분(창원지방법원 2022카합59) 이
말소된 등기부등본 제출됨
-두경건설 주식회사로부터 2025.6.26.자 금 49,457,000원의 유치권 신고가 있으나,
그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 영덕지원 2025타경10187 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 487 가동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 2,241,680,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 2388.06㎡ (722.40평)

건물지분: 2388.0599999999995㎡ (722.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 건물만매각

1.3. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 '봉평신라비사적공원' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 연립주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있음. 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물구조:

(1)~(24): 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물, 외벽 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감, 내벽 및 바닥 공사 중, 샷시 창호.

(25)~(31): 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물, 외벽 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감, 내벽 및 바닥 공사 중, 샷시 창호.

이용상태: (1)~(29) 공동주택(예정), (30),(31) 업무시설(예정).

설비내역: 명시되지 않음.

토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 조성 중임.

인접 도로상태: 대상물건 서측, 북서측 및 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(죽변도시지), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역.

공부와의 차이: 명시되지 않음.

기타참고사항:

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 가처분 등기로 인해 등기되었으나, 미준공 상태이며 내부 및 외부 공사가 완료되지 못함. '소유권/대지권' 미정리 상태임.

1.4. 특이사항

유치권, 법정지상권, 건물만매각, 공동담보

1.5. 주의사항

- 일괄매각 (단, 건물만 매각 대상임)

- 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 내부 및 외부 공사가 완료되지 못함.

- 대지사용권이 없으므로 건물만 매각하며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임.

- 2022.10.25. 접수된 최선순위 부동산처분금지 가처분(창원지방법원 2022카합59) 등기 말소됨.

- 두경건설 주식회사로부터 2025.6.26.자 금 49,457,000원의 유치권 신고가 있으나, 성립여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 '봉평신라비사적공원' 북측 인근에 위치함. 주변에는 연립주택 및 다세대주택 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임. 물건지 서측, 북서측, 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권, 주식회사오션홀딩스대부, 4,290,000,000원, 2022-10-25 접수. (말소기준권리)

3.2. 주요 권리사항

* 집합건물 등기부 요약

- 갑1: 소유권보존, 재현건설주식회사, 2022-10-25 접수.

- 갑3: 임의경매, 부산치과의사, 3,299,025,830원, 2025-02-28 접수 (대구지방법원 영덕지원 2025타경10187).

- 을1: 근저당권, 주식회사오션홀딩스대부, 4,290,000,000원, 2022-10-25 접수 (말소).

- 을1-3: 1번근저당권부채권근질권설정공동담보목록, 주식회사휴먼홀딩스, 700,000,000원, 2026-01-27 접수 (말소).

등기부채권 총액: 4,290,000,000원.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

주의: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 보증금이나 차임이 없더라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 봉평신라비사적공원이 있어 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있음. 주된 상권은 주거 관련 업종 위주로 형성될 것으로 보임.

4.2. 주변 시설

주변에는 연립주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서의 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

대상 물건 인근에 봉평신라비사적공원이 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 확보 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교통시설

차량 이용 시 접근성이 양호한 편이나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 및 미사용승인

건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이며, 내부 및 외부 공사가 완료되지 못하여 즉시 사용이 불가능함. 상당한 추가 공사 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 대지사용권 부재

대지사용권이 없어 건물만 매각 대상이 됨. 이는 향후 토지 소유주와의 관계에서 심각한 법적 분쟁이나 별도의 토지 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크임. 법률의견서상 법정지상권 성립 여부도 불분명하며, 토지사용권이 없다는 의견이 있음.

6.3. 유치권 및 법정지상권 불확실성

두경건설 주식회사의 유치권 신고(49,457,000원)가 있으나 성립 여부가 불분명함. 또한, 법정지상권 성립 여부도 불분명하며, 토지사용권 부존재 의견이 제출된 점은 큰 불안 요소임.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 신고되어 있어 예상치 못한 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재의 다세대주택으로, 감정가는 2,241,680,000원이지만 건물만 매각 대상이며, 사용승인을 받지 못하고 내부 및 외부 공사가 완료되지 않은 상태임. 특히 대지사용권이 없다는 점이 가장 큰 리스크로 작용하며, 유치권 및 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 다분함. 이러한 중대한 하자들을 감안할 때, 투자는 상당한 위험을 동반하므로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

만약 미준공 상태를 해결하고 대지사용권을 확보하는 등 모든 법적, 물리적 문제를 해결할 수 있다면, 건물로서의 가치를 회복할 수 있을 가능성은 있음.

8.2. 극심한 위험 요인

그러나 현재 상태로는 공사 완료 비용, 토지 관련 문제 해결 비용, 미확정 권리관계 해소 비용 등을 고려할 때, 투자는 매우 높은 위험을 감수해야 하는 상황임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같음.

* 봉평빌라: 2025년 3월, 75.63㎡ (전용면적), 6억 6천만원 (약 870만원/평).

* 성진빌라B: 2026년 3월, 66.48㎡ (전용면적), 13억원 (약 1950만원/평).

* 썬라이즈빌: 2025년 12월, 59.83㎡ (전용면적), 31억 6천만원 (약 5280만원/평).

이 거래들은 모두 건축이 완료되고 대지권이 확보된 개별 세대 또는 건물로서, 본건의 미준공, 건물만 매각, 대지사용권 부재 등의 특성과 직접 비교하기는 어려움.

9.2. 건물만 평가액

본건의 최저매각가격은 건물만의 평가액인 2,241,680,000원임.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 공사 미완료, 대지사용권 부재, 유치권 및 법정지상권 성립 불분명 등 매우 중대한 리스크를 안고 있음. 이러한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가 및 최저매각가격보다 현저히 낮게 책정하는 것이 합리적임.

건축 완료 비용, 토지 확보 비용, 법적 분쟁 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여, 매우 보수적인 관점에서 최저매각가격의 50~60% 수준을 예상해 볼 수 있음.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 약 1,300,000,000원에서 1,500,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 정확한 리스크 평가 후 결정해야 함.

예상 입찰가: 약 1,350,000,000원 (13억 5천만원)

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