나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경106214 [1] 서울특별시 강북구 수유동 63 삼호아파트,수유프라자 3층329호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장, 상업 및 업무용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미아역, 수유역 4호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

1998.07.16일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지상21층 건물 내 제3층 제329호외 6개호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 벽지 마감

이용상태

- 본건은 집합건축물대장상 판매시설이나 현황 공실상태임.
- 본건이 포함된 3층은 벽체 및 호수 구분 없이 일괄하여 가구판매점으로 이용중이나 본건(기호1-7)은 가격시점 현재 공실상태힘.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서 주상복합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 도봉로(약35m)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 63 : 도시지역 , 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역) , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))
수유동 51-21 : 도시지역 , 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 건물 지1, 지2, 2층의 등기사항증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이 하므로 업무진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-자세한 임대내역은 미상임.
-본건의 위치확인은 건축물현황도, 바닥 타일, 바닥경계표시(파란색테이프)등을 통해 확인하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건이 소재하는 3층은 수개호를 벽체구분 없이 가구 판매장으로 이용 중이나 본건은 현재 공실 상태임
3. 본건이 소재하는 3층은 각 호별 바닥표지 및 건물번호표지는 갖추고 있지 않으나 집합건축물대장상의 건축물현황도, 구분건물 각 호수와 통로(공용부분)를 구분하는 바닥타일의 색상 및 본건(물건 1~7) 바닥에 표시된 파란색테이프로 위치를 확인하였음(본건의 바닥에 너비3센티미터 이상의 동판, 강판, 석재 등의 견고한 표지는 설치되어 있지 않음, 바닥 및 상단에 건물번호표지는 갖추고 있지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경106214 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 63 삼호아파트, 수유프라자 3층 329호

* 건물명: 삼호아파트, 수유프라자

* 용도: 집합건축물대장상 판매시설, 업무시설, 공동주택(아파트)이며, 본건은 아파트 구조의 상가로 이용 가능한 복합 용도입니다.

* 감정가: 215,200,000 원

* 토지면적: 18.53㎡ (약 5.60 평)

* 토지 지분: 18.531㎡ (약 5.60 평)

* 건물면적: 69.85㎡ (약 21.13 평) (전용면적 추정치)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각기일: (정보 없음)

* 매각방법: 일괄매각 (토지와 건물을 합쳐 매각)

1.1. 물건 현황 요약

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 삼호아파트, 수유프라자 건물 내 3층 329호입니다. 1998년 7월 16일 사용승인된 철골철근콘크리트구조의 21층 건물에 위치하며, 본건은 3층에 소재합니다. 건물 전체의 용도는 판매시설, 업무시설, 공동주택(아파트)으로 복합 용도이며, 본건은 아파트 구조이나 상가로도 활용 가능한 호실입니다. 현재 본건이 소재하는 3층은 여러 호실이 벽체 구분 없이 가구 판매장으로 이용되고 있으나, 본건(329호)은 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

본건의 입지조건은 다음과 같습니다.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 재래시장, 다양한 상업 및 업무용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 활발한 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근성이 양호하며, 동측으로 폭 약 35m의 대로인 도봉로와 직접 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

* 인근에 다수의 버스정류장이 위치하며, 지하철 4호선 미아역과 수유역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로 1류(폭 35m-40m) 및 소로 2류(폭 8m-10m)와 접하고 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 경매 개시 원인

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 1월 6일 접수된 오정훈 앞으로의 근저당권(을3)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부등본상 확인되지 않습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 항목은 있으나, 해당 지상권은 등기되지 않은 것으로 보입니다.) 따라서 본 경매 절차가 완료되면 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 본건(329호)은 공실 상태로 파악됩니다.

* 3층 전체가 벽체 구분 없이 가구 판매장으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소유자가 아닌 임차인이 점유 중일 가능성은 낮으나, 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수유동 일대는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.1. 지역 특성

* 서울수유초등학교가 인근에 있어 주거 배후 수요를 확보하고 있으며, 재래시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 도봉로라는 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 이는 상가로서의 장점을 가집니다.

* 상업 및 업무용 부동산이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업자들이 활동하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (추정)

* 주요 편의시설: 대형마트, 은행, 병원, 약국, 음식점, 카페 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 서울수유초등학교 외 다수의 학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 4호선 미아역, 수유역 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (추후 현장 확인 및 추가 조사 권장)

5. 생활정보

본건 주변의 생활 환경은 다음과 같습니다.

5.1. 주거 및 상업 환경

* 상업 지역 내 위치하여 편의시설 이용이 용이합니다.

* 재래시장 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 환경

* 서울수유초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

5.3. 주거 편의성

* 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대로변에 위치하여 차량으로의 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 호수 구분 명확성 부족: 본건이 소재하는 3층은 벽체 구분 없이 여러 호실이 통합되어 이용되는 것으로 보이며, 각 호별 정확한 경계 표지가 미비합니다 (바닥 타일 색상 및 파란색 테이프로 위치 확인). 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 정확한 면적 및 공간 활용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건축물대장과 등기부등본 간 면적 차이: 본건 건물(지1, 지2, 2층)의 등기사항증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이하다는 점이 언급되었습니다. 본건(3층)에 직접적인 영향을 미치는지는 추가 확인이 필요하나, 건물 전체의 행정적, 법적 관리에 주의가 요구될 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 임대 수익이 발생하지 않는 상태입니다. 공실의 원인(수요 부족, 내부 상태 불량 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동의 상업지구 내 대로변에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 공유물분할 경매 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 면적을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 3층 전체의 호수 구분 명확성 부족 및 현재 공실 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 추가적인 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업지구 내 대로변 위치, 풍부한 유동인구.

* 편리한 교통: 지하철역 및 주요 도로 접근성 우수.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예상.

* 잠재적 활용성: 아파트 구조이나 상가 겸용 가능한 복합 용도로, 다양한 사업 아이템 적용 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가는 215,200,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

* 상업지역 내 대로변에 위치한 21평 규모의 복합 용도 물건의 경우, 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 참고하는 것이 중요합니다.

* 일반적인 경우, 공실 상태이거나 명확한 권리 관계가 없는 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 본건은 권리 관계가 명확한 편입니다.

* 다만, 3층 호수 구분 문제 및 공실 상태의 원인 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 인근 부동산 중개업소, 경매 정보 사이트의 유사 물건 시세 분석, 전문가 상담 등을 통해 면밀히 검토한 후 결정하시기를 권장합니다.

(참고: 본 보고서의 예상 입찰가 정보는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 별도의 정밀 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.