나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10108 [1] 경상북도 청송군 주왕산면 주산지리 1505-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경사북도 청송군 주왕산면 면사무소 남서측 약 1.5Km 지점 농림지역에 위치하며
주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형토지로서 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 4미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 가축사육제한구역(도로법_도로구역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(하천법_하천구역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반철골조 스라브지붕(1층) 및 시멘트벽돌조 샌드위치 판넬에 아스팔트슁글지붕(2층)
지상 2층 건으로,
- 외벽 : 합판, 적연화 조적, 페인팅 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 등
- 바닥 : 콘크리트, 장판지 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호

나) 시멘트벽돌조 샌드위치 판넬지붕 단층 건으로,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 등
- 바닥 : 콘크리트 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

가) 1층 : 창고 2층 : 주택
나) 창고

설비내역

건물 가)에 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 기호 가)는 건축물대장상 2023.09.07자로 2층 일부가 용도변경된 것으로 기재
되어 있으나 실제 변경된 현상이 없는걸로 조사되었습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.목록 1 서측 인접지(1597-42번지)와 경계없이 이용되고 서측 건물이 본건 토지 북서측 일부에 걸쳐져 있는 것으로 추정 추후 측량등을 통하여 확인요(침범건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명).목록 2는 2023.9.7 2층 일부 용도변경되어 있으나 현상 변경은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 내역

사건번호: 의성지원 2025타경10108 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 용성농업협동조합

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1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 청송군 주왕산면 주산지리 1505-2 (새 주소: 경상북도 청송군 부동로 851-13)

용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택, 창고시설)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 면적: 658.00㎡ (약 199.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 264.36㎡ (약 80.0평)

건물 제시외 면적: 68.50㎡ (약 20.7평)

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1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 126,320,480원

평가 개요: 본건은 경상북도 청송군 주왕산면 농림지역에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 차량 출입 가능하며 제반 교통 사정은 보통입니다. 남측으로 폭 약 4미터 도로와 접합니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 청송군 주왕산면 면사무소 남서측 약 1.5km 지점에 위치한 농림지역에 소재합니다. 주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 약 4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(도로법_도로구역에서100m), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서1000m), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서100m), 가축사육제한구역(하천법_하천구역에서100m), 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(2000-12-02, 노윤철; 2023-08-03, 이상대) 및 다수의 가압류, 근저당권이 설정되어 있습니다. 건물 등기부 역시 유사한 권리 내역을 포함하고 있습니다.

* 토지 등기부:

- 갑1: 소유권이전 (2000-12-02, 노윤철)

- 갑23: 소유권이전 (2023-08-03, 이상대)

- 을6: 근저당권 (2023-08-03, 용성농업협동조합, 43,000,000원) - 말소기준권리

- 갑25: 가압류 (2024-08-30, 농업협동조합중앙회, 76,802,403원)

- 갑26: 가압류 (2024-11-01, 용성농업협동조합, 28,872,332원)

- 갑27: 가압류 (2025-01-08, 대구신용보증재단, 20,000,000원)

- 갑28: 임의경매 (2025-02-07, 용성농업협동조합)

- 갑29: 가압류 (2025-02-25, 주식회사케이비국민카드, 21,568,633원)

* 등기부채권 총액: 190,243,368원

* 건물 등기부:

- 갑1: 소유권이전 (2000-12-02, 노윤철)

- 갑18: 소유권이전 (2023-08-03, 이상대)

- 을6: 근저당권 (2023-08-03, 용성농업협동조합, 43,000,000원) - 말소기준권리

- 갑20: 가압류 (2024-08-30, 농업협동조합중앙회, 76,802,403원)

- 갑21: 소유권이전 (2024-09-12, 박연수)

- 갑22: 가압류 (2024-10-11, 대구신용보증재단, 15,489,670원)

- 갑23: 임의경매 (2025-02-07, 용성농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 135,292,073원

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3.2. 말소기준권리

본건 부동산에 설정된 권리 중 가장 먼저 등기된 권리로, 매각으로 인해 소멸되는 권리의 기준이 됩니다.

* 을6: 근저당권, 2023년 8월 3일 접수, 용성농업협동조합, 채권최고액 43,000,000원.

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3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 등기부상의 제한사항은 소멸되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 법정지상권 등 등기부상 나타나지 않는 권리는 별도 검토가 필요합니다.

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3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

본건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 추후 점유 관계 확인 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

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4. 상권분석

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본건은 농림지역 내 위치한 근린주택(주택 및 창고)으로, 일반적인 상업 지역과는 다른 특성을 보입니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 한적한 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 접근성이 중요합니다.

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5. 생활정보

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본건은 주왕산면 면사무소 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 주왕산 국립공원 지역과 인접하여 자연환경이 우수하며, 전원생활 또는 주말주택 용도로 고려될 수 있습니다. 다만, 대도시 수준의 다양한 편의시설이나 문화 시설은 부족할 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법정지상권 관련 불확실성

건축물대장 및 물건명세서 상, 서측 인접지 건물(1597-42번지)이 본건 토지 북서측 일부에 걸쳐 이용되고 있을 가능성이 제기되었습니다. 이 경우, 해당 건물 소유자를 위한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하며, 이는 소유권 행사 및 재산권 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 추후 측량 등을 통해 정확한 경계 및 침범 여부를 확인해야 합니다.

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6.2. 경계 침범 가능성

서측 인접지와 경계 없이 이용되고 있으며, 건물이 본건 토지 일부에 걸쳐 있을 추정으로 인해 실제 경계와 이용 현황 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 지적측량이 반드시 필요합니다.

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6.3. 건물 용도 혼재 가능성

총괄표제부상 '단독주택'으로, 표제부상 '창고시설'로 기재되어 있는 등 용도 표기에 차이가 있습니다. 실제 이용 현황이 건축물대장이나 등기부상 용도와 다를 수 있으며, 이는 추후 용도 변경이나 합법적인 건축물 유지에 영향을 줄 수 있습니다. (2023.9.7일 2층 일부 용도 변경 기재 있으나 현상 변경 없음).

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6.4. 제시외 건물 처리

건물 면적 외에 68.50㎡ (약 20.7평)의 제시외 건물(부합물)이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 현황, 용도, 가치 등을 면밀히 파악하고 관리 계획을 수립해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 경상북도 청송군 주왕산면에 위치한 토지 및 건물의 일괄 경매 물건입니다. 농림지역의 특성상 전원생활이나 농업 관련 시설로 활용 가치가 있을 수 있으나, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 깨끗하나, 법정지상권 성립 가능성과 경계 침범 의혹 등 잠재적 리스크 요인이 있어 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 및 임차인 보증금 인수 없음은 긍정적인 요소입니다.

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8. 투자 포인트

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* 토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각으로 종합적인 취득이 가능합니다.

* 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 법정지상권 및 경계 관련 리스크를 명확히 해소한다면, 향후 활용 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연 친화적인 환경에 위치하여 전원주택, 주말주택, 농가주택 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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제공된 자료에 주변 시세 비교를 위한 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 부족하여 현재 시세 기준의 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 126,320,480원이며, 이는 법원의 감정평가액을 기준으로 합니다.

잠재적 리스크(법정지상권, 경계 침범 등) 해소에 드는 비용과 시간을 고려하고, 향후 활용 가능성 및 개별적인 시장 가치 판단을 통해 적정 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 이에 대한 심층적인 현장 조사와 법률 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.