나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경111834 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 538-109 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경111834 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 538-109 4층401호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매4계 2023타경111834 | 소재지: 서울특별시 성북구 아리랑로12길 22, 4층401호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 7,318,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울 북부지방법원 2023타경111834 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경111834 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 돈암동 538-109 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 20.55㎡ (약 6.22평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 제시외면적: 32.80㎡ (약 9.92평) (발코니 확장, 다락 등 포함 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 538-109 4층401호에 소재합니다. "정덕초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주거지로서의 여건은 보통입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 우이신설선 "정릉역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측 약 5-6미터폭(아리랑로12길), 북동측 약 5-6미터폭의 포장도로와 접하고 있어 출입도로 상태는 보통입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조(라멘조 및 벽식구조), 철근콘크리트지붕(경사지붕, 평지붕)의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 2014년 3월 31일에 사용 승인되었으며, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도 기준 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 발코니 확장 부분 및 다락 등 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 급탕 및 급배수 위생 설비, 도시가스보일러 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 남서측 하향 경사지에 위치한 사다리형으로, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO, 채권자는 신OO입니다. 일반적으로 경매 절차에서 최고가 매수인이 대금을 납부하면 소유권이 이전되며, 대부분의 근저당, 압류 등은 말소됩니다. 다만, 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 법적 효력을 갖는 권리분석은 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 서울 성북구 돈암동으로, 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에 아파트, 다세대주택 등 공동주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 있습니다. 또한, 각종 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)과 학교(정덕초등학교)가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 이는 주거용 부동산으로서의 가치를 높이는 긍정적인 요인입니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에 정덕초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 장보기, 외식, 병원 이용 등 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용도 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변)으로 지정되어 있습니다. 제1종일반주거지역은 저층 주거지로서의 개발이 가능한 용도지역이며, 각종 규제 사항은 향후 재건축이나 증축 시 고려될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 '제시외 건물 포함' 매각 대상이라는 것입니다. 발코니 확장 부분과 다락 등 제시외 건물은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 매수인이 직접 원상복구해야 하는 부담이 있을 수 있습니다. 또한, 임대내역이 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 건축물현황도와 실제 이용 상태의 차이도 하자 발생 시 문제될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 성북구 돈암동에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 초등학교 인접, 풍부한 생활 인프라, 편리한 교통망 등은 실거주용으로 큰 장점입니다. 감정가는 2억 6천만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, '제시외 건물 포함'으로 인한 행정적 제재 가능성, 임대차 관계 확인의 필요성 등 잠재적 리스크를 철저히 파악하고 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

서울 시내에서도 좋은 입지를 갖춘 성북구에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 안정적인 주거 수요를 바탕으로 실거주 만족도가 높으며, 공실 걱정 없는 지역이라면 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 낙찰받는다면 시세 차익도 가능합니다. 다만, 제시외 건물 관련 문제, 임대차 관계 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 현장 방문을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 건과 바로 인접하여 혐오 시설로 분류될 만한 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 직접 주변 환경을 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계