나이스옥션 법원경매 상주 2025타경149 [1] 경상북도 문경시 영순면 김용리 249-7 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 영순면 김용리 소재 속칭 '남산마을' 북동측 인근에
위치하며 주변은 축사 및 농경지 등으로 형성되어 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며 여타의 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 축사용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북서측으로 폭 약 4미터 내외 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

귀 제시목록상 기호(1)토지 지목은 '답'이나 현황 '목장용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가,다,라,마)일반철골구조 갈바륨지붕 단층 건으로서
벽 체 : 갈바륨 마감 등
바 닥 : 콘크리트 마감 등입니다.
나)일반철골구조 갈바륨지붕 단층 건으로서
벽 체 : 콘크리트 옹벽 마감 등
바 닥 : 콘크리트 마감 등입니다.

이용상태

가)축사
나)퇴비사
다)축사
라)축사
마)축사로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂지적 및 건물개황도＂ 참고 바랍니다.

설비내역

급배수 설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 이 소재하나 구조,
규모, 이용상황등으로 보아 본건 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 없을 것으로
사료됩니다.
(※후첨 “건물개황도” 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환하고 공부상 지목은 답이나 현황 목장용지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 상주지원 2025타경149 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OOOOOOOO (문경축산업협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

작성일: 2026-04-17

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 문경시 영순면 김용리 249-7

용도: 동물 및 식물 관련시설

토지 현황: 공부상 지목은 '답'(논)이나 현황은 '목장용지'로 이용 중입니다.

주위 환경: 속칭 '남산마을' 북동측 인근에 위치하며, 축사 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

건물 이용 상태:

* 주요 건물: 가) 축사, 나) 퇴비사, 다) 축사, 라) 축사, 마) 축사로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 일반철골구조, 갈바륨지붕 단층 건물로서, 벽체는 갈바륨 마감, 바닥은 콘크리트 마감 등입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 513,303,900원

토지 면적: 2438.00㎡ (약 737.5평)

건물 면적 (등기부 기준): 1447.10㎡ (약 437.7평)

건물 면적 (제시외): 491.50㎡ (약 148.7평)

매각 포함: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상북도 문경시 영순면 김용리 소재 '남산마을' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 축사 및 농경지로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 필지 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 농림지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(2025-04-11), 농업진흥구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부:

* 소유권 이전: 이종대 (1995-11-21), 장성조 (2018-04-19)

* 근저당: 문경축산업협동조합 (2018-04-23, 96,000,000원), 문경축산업협동조합 (2019-05-16, 240,000,000원)

* 가압류: 남은희 (2022-04-22, 550,000,000원), 농업협동조합중앙회 (2022-09-22, 461,435,661원), 문경축산업협동조합 (2022-10-24, 146,061,481원)

* 임의경매: 문경축산업협동조합 (2025-04-08, 142,666,687원)

* 강제경매: 남은희 (2026-02-02)

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 남은희 (2019-05-16)

* 근저당: 문경축산업협동조합 (2019-05-16, 240,000,000원) (말소기준권리)

* 가압류: 문경축산업협동조합 (2024-07-09, 58,319,303원)

* 임의경매: 문경축산업협동조합 (2025-04-08)

* 소유권 이전: 장성조 (2025-11-25)

* 강제경매: 남은희 (2026-02-02)

3.2. 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 1,493,497,142원

* 건물 등기부 채권 총액: 298,319,303원

* 총 채권액: 약 1,791,816,445원

3.3. 특이사항 및 권리 제한

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (지상권 개요 없음)

* 중복사건: 본 사건 외 다른 사건이 경합 중에 있을 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건은 여러 부동산에 설정된 공동담보의 일부일 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 농림지역에 위치한 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 축사 등이 주를 이루고 있습니다. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 해당 목적(동물 및 식물 관련시설)에 특화된 수요를 고려해야 합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 대형 편의시설이나 주거 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 읍내를 통해 해결될 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농업진흥구역 내 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나 현황이 '목장용지'로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 등과 관련하여 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 운영 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

5.2. 재무적 리스크

* 과도한 채권 총액: 총 채권액(약 17.9억원)이 감정가(약 5.1억원)를 훨씬 초과하고 있어, 낙찰되더라도 채권자들에게 큰 잔여 채무가 남을 가능성이 높습니다. 이는 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 제시외 건물: 등기부등본에 등재되지 않은 제시외 건물(491.50㎡)이 존재하며 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 건축법규 위반 여부, 철거 가능성, 활용 방안 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 환경: 인근에 다수의 축사가 존재하여 축사에서 발생하는 냄새나 소음 등 환경적 요인이 고려될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 문경시 영순면에 위치한 동물 및 식물 관련시설 부지 및 건물입니다. 토지의 경우 공부상 지목과 현황이 다르며, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 관련 법규 준수가 중요합니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 재무적 리스크입니다. 제시외 건물 포함 및 임대 관계 미상 등의 특이사항도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

7. 투자 포인트

* 특수 목적 시설: 동물 및 식물 관련시설로 사용되어 온 만큼, 관련 업종 종사자에게는 특정 목적에 부합하는 투자가 될 수 있습니다.

* 농촌 지역 투자: 농촌 지역의 토지 및 시설 투자에 관심 있는 경우 고려해볼 수 있습니다.

* 저가 매수 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 감정가 513,303,900원으로 평가되었습니다. 총 채권액이 약 17.9억원으로 감정가를 현저히 초과하고 있어, 경매 절차 진행 시 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자는 본건의 수익성, 향후 활용 계획, 법적/행정적 제약 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.