나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5232 [1] 경상북도 문경시 문경읍 하초리 산68 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5232 [1] 경상북도 문경시 문경읍 하초리 산68 임야 경매

• 사건번호: 2025타경5232
• 주소: 경상북도 문경시 문경읍 하초리 산68
• 용도: 임야

상주지원 경매2계 2025타경5232 | 소재지: 경상북도 문경시 문경읍 하초리 산68 | 감정가: 23,112,000원 | 최저가: 11,325,000원 | 용도: 임야

1. 상주지원 2025타경5232 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2025타경5232 (1)

소재지: 경상북도 문경시 문경읍 하초리 산68

용도: 임야

감정가: 23,112,000 원

토지면적: 17,454.00㎡ (약 5,280 평)

토지지분: 5,817.4182㎡ (약 1,760 평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 문경시 문경읍 하초리 소재 "종초마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 관광 관련 시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 임야로서 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형 동측 하향 급경사의 자연림입니다.

인접 도로상태: 공부상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 제한구역), 가축사육제한구역(전축종제한구역), 보전산지, 임업용산지입니다.

공부와의 차이: 공부상 '임야'이나 일부 묘지 상태입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 문경시 문경읍 하초리에 위치하며, "종초마을"의 남서쪽에 자리하고 있습니다. 주변으로는 임야, 농경지, 그리고 일부 관광 관련 시설들이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 면에서는 현재 임야 상태로 있어 차량 접근성이 아주 좋다고 보기는 어렵습니다. 특히 공부상 '맹지'로 되어 있어, 토지에 접근하기 위해서는 인접 토지의 통행 사용 승낙이나 별도의 도로 확보가 필수적입니다. 이는 향후 개발이나 이용에 있어 중요한 고려사항이 됩니다.

자연환경은 양호하나, 급경사 지형은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지를 단독으로 소유하는 것이 아니라, 다른 공유자들과 지분을 나누어 소유하게 됨을 의미합니다.

또한, '공유자 우선매수신고'가 가능한 물건으로, 법원에서 정한 절차에 따라 기존 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가집니다. 이 경우, 최고가 매수신고인은 낙찰받지 못할 수 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사로 인한 매수신고가 보증금 미납 등으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에도 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

지상에는 연고자 미상의 분묘 2기 및 경계 인접지 분묘 1기가 소재할 가능성이 있어, '분묘기지권'이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있으며, 최저매각가격 역시 이러한 제약 사항을 반영한 금액으로 산정되었습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농림지역 및 보전산지, 임업용산지 등으로 지정된 자연림 지역에 해당합니다. 따라서 일반적인 상업 지역이나 주거 지역에서의 상권 분석과는 성격이 다릅니다.

주변에 관광 관련 시설이 있다는 점을 미루어 볼 때, 향후 지역 관광 활성화와 연계된 소규모 시설(예: 휴양림, 체험 농장 등)의 잠재적 가능성은 있을 수 있습니다. 그러나 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역이 아니며, 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.6. 생활정보

주거지로서의 직접적인 생활 편의 시설 정보는 제한적입니다. 본건은 임야로서 자연 환경을 이용하는 형태가 주를 이룰 것으로 보입니다.

가장 가까운 마을인 "종초마을"과의 거리를 고려해야 하며, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량을 이용하여 문경읍 소재지나 인근 도시로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

주변 관광 관련 시설과의 연계성을 고려해 볼 수 있으나, 이는 개발 계획 및 개인의 활용 목적에 따라 달라질 것입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 소유권 행사에 제약이 따릅니다.

2. 맹지: 공부상 도로에 접해 있지 않아, 토지 이용 및 접근에 심각한 제한이 발생합니다. 별도의 진입로 확보가 어렵거나 비용이 많이 들 수 있습니다.

3. 분묘기지권: 분묘 존재 가능성으로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용 및 개발에 큰 제약이 따르며 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다중적인 토지 이용 제한으로 인해 원하는 개발이나 활용이 어려울 수 있습니다.

5. 공유자 우선매수권: 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 자체가 무효가 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 문경시 문경읍 하초리에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다.

'지분 매각', '맹지', '분묘기지권' 가능성, 그리고 엄격한 '토지 이용 제한' 등 다수의 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 맹지라는 점과 지분 매각이라는 점은 본 물건의 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있는 요인입니다.

분묘기지권의 성립 여부와 그 범위, 그리고 맹지 문제를 해결할 수 있는 현실적인 방안이 없다면 투자가 매우 신중해야 합니다.

다만, 최저매각가격이 이러한 제약 요소를 반영하여 낮게 책정되었을 가능성은 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 낮은 진입 장벽 (잠재적): 여러 위험 요소를 고려할 때, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다. (단, 이는 '투자'로서의 관점이며, 실사용 가치는 매우 제한적일 수 있습니다.)

2. 지역 관광 연계 가능성 (희박): 주변 관광 시설과의 연계성을 활용한 특정 목적의 개발(예: 개인 쉼터, 소규모 체험 공간 등)을 염두에 둔다면, 매우 신중한 검토 후 접근할 수 있습니다.

3. 명확한 위험 인지: 해당 물건의 명확한 위험 요소(지분, 맹지, 분묘, 이용제한)를 모두 인지하고, 이를 해결할 구체적인 방안이나 최소한의 손실을 감수할 수 있는 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매2계