나이스옥션 법원경매 김천 2025타경284 [1] 경상북도 김천시 남면 부상리 536-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.04.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 김천시 남면 부상리 소재 '부상성당' 북서측 인근에 위치하며 부근은
농경지, 농촌마을 등으로 형성된지역으로서 일부에 중소규모의 공장이 소재하고있음.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호(1,2): 가운데 도로부지(536-2번지)를 포함한 일단의 토지로서 인접지대와 대체
로 평탄한 창고 및 작업장 등의 건물부지로 이용중임.
기호(4): 기호(1,2)토지와 연접한 부정형의 토지로서 잡종지상태이며 일부는 현황이
'도로'로서 인접토지의 통행로로 이용되고있음.
나. 도로상황
기호(1,2): 일단의 토지로서 북측으로 폭약 4미터의 도로에 접함.
기호(4): 북서측으로 폭약 3-4미터의 도로에 접함.
다. 토지이용계획 사항
기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역
(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전축종))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

기호(3-1),(3-2): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서
-벽체: 경량철골조위 판넬 붙임
-바닥: 콘크리트 마감
-천정: 경량철골구조위 판넬이음이며
-창고 및 작업장 등의 용도로 이용중임.

기계/기구의 현상

기계기구는 소재불명임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물이 수동 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각 매수신청보증금 20%임. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,2 토지는 일단지로 평가. 기계기구 소재불명. 목록4 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 김천시 남면 부상리 536-1에 소재한 창고시설로, 김천지원 2025타경284 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 293,355,500원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 토지 면적은 1504.00㎡(약 455평)이고, 건물 면적은 380.00㎡(약 115평)입니다. 또한, 338.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 본 물건은 재매각 건으로, 매수신청 보증금은 감정가의 20%를 납부해야 합니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 김천지원 2025타경284 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 남면 부상리 536-1

* 용도: 창고시설 (제2종근린생활시설, 근린생활시설(작업장))

* 감정가: 293,355,500원

* 토지 면적: 1504.00㎡ (약 455평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 380.00㎡ (약 115평)

* 건물 제시외 면적: 338.50㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 알찬새마을금고

* 건축 구조: 경량철골조 샌드위치판넬 지붕 단층

1.1. 1. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 재매각

* 주의사항:

* 재매각으로 매수신청보증금 20% 납부 필수

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 기계기구는 소재 불명

* 목록4 토지(기호 4)는 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 남면 부상리 소재 '부상성당' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 농촌 마을 등으로 형성되어 있으며, 일부 중소규모 공장이 산재해 있습니다. 본건 토지(기호 1,2)는 중앙 도로부지를 포함한 일단의 토지로, 대체로 평탄하며 창고 및 작업장 등의 건물 부지로 이용 중입니다. 또한, 기호(4) 토지는 인접 토지와 연접한 부정형의 잡종지 상태이며, 일부는 인접 토지의 통행로로 이용되고 있습니다.

2.1. 접근성

* 도로 상황: 기호(1,2) 토지는 북측 약 4미터 도로에 접하며, 기호(4) 토지는 북서측 약 3-4미터 도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획

* 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 기호(2,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부등본 상의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2016년 5월 24일 접수된 김천중앙새마을금고의 근저당권(170,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 경매 절차를 통해 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 소멸 권리

* 토지 등기부: 소유권이전, 근저당권 (김천중앙새마을금고, 김진주, 동문산업주식회사), 가압류 (경북), 압류 (김천세무서장, 국민건강보험공단, 김천시, 국(기획재정부)), 임의경매 (알찬새마을금고) 등 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권 (김천중앙새마을금고, 김진주, 동문산업주식회사), 가압류 (경북), 임의경매 (알찬새마을금고) 등 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2016-12-06

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2017-08-25

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사위파머스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-07-03

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의 문구: 현재 모든 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김천시 남면 부상리 일대는 주로 농경지와 농촌 마을이 형성된 지역으로, 일부 중소규모의 공장 및 창고시설이 입지해 있습니다. 지역 특성상 농업 관련 부대시설, 물류 창고, 또는 소규모 제조/작업장 등으로의 활용이 주를 이룰 것으로 판단됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 없어, 해당 지역의 산업 구조 및 수요에 맞는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 '부상성당'이 위치하고 있으며, 농경지와 농촌 마을이 펼쳐져 있어 조용한 환경을 제공합니다. 다만, 대중교통 이용이나 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설(폐기물 처리장, 축사 등)에 대한 정보는 직접적인 외부 검색이 불가하여 제공이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 일부는 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 재매각 물건: 이전에 유찰 또는 불허가 사유가 있었을 가능성이 높으므로, 낙찰 실패 원인을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

* 매수신청보증금 20%: 일반 경매보다 2배 높은 보증금을 준비해야 합니다.

* 제시외 건물: 338.50㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 철거 비용 발생 또는 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 기계기구 소재불명: 현재 기계기구의 상태 및 소재 확인이 불가하므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 토지 일부(기호 4)가 현황상 도로로 이용되고 있어, 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 전체 또는 일부가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 영위 시 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 남면의 농촌 및 공업 지대 인근에 위치한 창고 시설로, 토지 및 건물, 제시외 건물 일괄 매각 대상입니다. 재매각 물건이며, 매수신청 보증금 20% 납부, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 조건이 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 현재 임차인들은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 제시외 건물, 기계기구 소재 불명, 현황 도로로 이용되는 토지 일부, 가축사육제한구역 지정 등은 매수 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 산업 지역의 특성을 고려할 때, 창고, 작업장, 소규모 공장 등으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 성장 가능성이 있는 계획관리지역 내 입지.

* 경량철골조 샌드위치판넬 구조의 창고/작업장으로 즉시 활용 가능.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크 낮음.

* 제시외 건물 및 토지 일부 도로 이용 등 특이사항을 저가 매수 기회로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,355,500원입니다. 재매각, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 포함, 기계기구 소재불명 등의 여러 요인을 고려했을 때, 일반적인 경매보다 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 약 205,348,850원 ~ 234,684,400원

본 제안가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 및 법률 전문가의 조언을 바탕으로 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.