나이스옥션 법원경매 상주 2025타경127 [1] 경상북도 예천군 보문면 수계리 산179-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 보문면 작곡리 소재 ""예천IC"" 남동측 인근(기호1~5), 동측 인근(기호6), 보문면 간방리 소재 ""간방3리마을회관"" 서측 원거리에 위치하는 토지로서, 부근일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1~4) : 공히 북서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지임.
기호5) : 남서측 및 북서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호6) : 북동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호7) : 남동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지임.

인접 도로상태

기호1,2) : 지적도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로가 개설 되어 있음.
기호3,4) : 지적도상 맹지이나, 동측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로가 개설 되어 있음.
기호5) : 지적도상 맹지이나, 서측으로 폭 약 2미터의 진입로가 개설되어 있음.
기호6) : 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.
기호7) : 북동측으로 폭 약 3미터의 농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호2) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호3) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 보전관리지역(2013-05-30)(보전관리지역), 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 농림지역, 농림지역(2013-05-30), 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(저촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호6) : 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(저촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호7) : 농림지역(2013-05-30), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5,6) 토지상에 연고자 미상의 분묘가 소재함.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환(목록 1). 목록 5, 6 지상 연고자 미상의 분묘 소재하며, 이를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경127 (1)

* 소재지: 경상북도 예천군 보문면 수계리 산179-1

* 용도: 임야

* 감정가: 446,953,800원

* 토지면적: 129,202.00㎡ (약 39,082.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 예OOOOOO (예천군산림조합으로 추정)

* 물건명세서 작성일: 2026년 06월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 예천군 보문면 작곡리 소재 "예천IC" 남동측 인근, 동측 인근, 보문면 간방리 소재 "간방3리마을회관" 서측 원거리에 위치합니다. 부근일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1,2: 지적도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로가 개설되어 있습니다.

* 기호3,4: 지적도상 맹지이나, 동측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로가 개설되어 있습니다.

* 기호5: 지적도상 맹지이나, 서측으로 폭 약 2미터의 진입로가 개설되어 있습니다.

* 기호6: 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호7: 북동측으로 폭 약 3미터의 농로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 예천군산림조합 외 1명, 2017년 07월 11일 접수, 채권금액 338,000,000원)

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다. 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 말소되는 권리:

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1994년 11월 30일)

* 갑6: 공유자전원지분전부이전 (2015년 02월 11일)

* 을3: 근저당권 (2017년 07월 11일)

* 을4: 지상권설정 (2017년 07월 11일)

* 을7: 근저당권공동담보목록 (2019년 06월 12일)

* 갑7: 임의경매 (2025년 02월 28일)

* 갑8: 가압류 (2025년 05월 20일)

* 갑9: 가압류 (2025년 05월 20일)

* 갑10: 가압류 (2025년 06월 24일)

* 등기부채권 총액: 1,431,961,741원

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 필요 (목록 1). 미제출 시 매수보증금 미반환.

* 분묘기지권 성립 가능성 (기호 5, 6 지상 연고자 미상의 분묘 소재).

* 공동담보 물건.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 물건지 주변은 농경지와 임야, 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 교통: 예천IC와 인접하고 간선도로가 통과하여 접근성은 양호한 편입니다.

* 지역 특성: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어 향후 개발 계획 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 예천군 보문면에 위치하며, 인근 마을회관과의 거리가 언급되는 것으로 보아 농촌 생활 환경에 해당합니다.

* 주요 편의시설 및 생활 기반 시설은 예천군 소재지로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미준수 시 매수보증금 전액 몰취 위험이 있습니다 (목록 1).

* 기호 5, 6 토지 상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 소유권 행사 및 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. 이로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지 등 각종 법규에 의한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 기호 5, 6 토지는 광로3류(폭 40~50m)에 저촉됩니다.

* 일부 필지의 진입로가 협소하거나 맹지인 경우가 있어, 토지 이용 및 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성이 높습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상북도 예천군에 위치한 대규모 임야(129,202㎡, 약 39,082.7평)입니다. 감정가는 446,953,800원이며, 예천IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수해야 할 권리 없이 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 부담은 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무, 연고자 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 반드시 숙지해야 할 중요 사항입니다. 개발보다는 임야 본연의 가치 투자 또는 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 총 면적이 39,000평 이상으로 상당히 넓은 임야입니다.

* 예천IC 인근에 위치하여 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 모든 권리가 말소 예정으로 권리 관계가 깔끔합니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 단정적으로 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* 현재 물건의 감정가 대비 낙찰가율 추이.

* 과거 해당 지역 또는 유사 물건의 낙찰 사례 조사.

* 인근 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성 분석.

* 본 물건의 잠재적 리스크(분묘, 토지 이용 제한 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 비용.

* 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요하며, 입찰 희망가는 감정가의 일정 비율(통상 1차는 감정가, 이후 유찰 시마다 20-30% 하락)을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 최소 입찰은 감정가의 10%에 해당하는 입찰 보증금(44,695,380원) 이상이어야 합니다.

Regarding the external search for surrounding facilities and potential hazardous facilities:

Due to the strict constraints of providing only plain text and prohibiting any markdown or external links, I am unable to perform external map searches or include information derived from them in this report. My analysis is solely based on the provided text data.

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