나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3627 [1] 경상북도 포항시 남구 장기면 산서리 1005 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3627 [1] 경상북도 포항시 남구 장기면 산서리 1005 전 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매1계 2025타경3627 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 산서리 1005 | 감정가: 49,077,000원 | 최저가: 16,832,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3627 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 산서리 1005

용도: 전

감정가: 49,077,000원

토지면적: 1844.63㎡ (약 557.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항: ①농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수) ②분묘 2기 소재, 분묘기지권 성립 여지 있음 (이를 감안하여 평가)

2. 입지조건

본 물건은 포항시 남구 장기면 산서리에 소재하며, "새터마을"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 지역은 주로 임야 하단부에 형성된 농경지대로서, 대부분 전(밭)으로 이용되고 있으며 남측으로는 임야지대가 이어져 있습니다. 현황상 오지에 해당하여 대중교통 이용이 매우 불편하며, 차량의 직접적인 출입 또한 불가능한 상황입니다. 지적도상 맹지로 분류되어 있어, 토지 이용을 위해서는 인접 토지의 통로 이용이 필수적입니다. 최근 포항과 울산을 잇는 동해안고속도로 개통 및 영일만대교 건설 가시화 등으로 장기면 일대의 접근성이 향상될 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 최OO입니다. 채권자는 현OOOOOOOO이며, 해당 채권자의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 존재하지 않습니다.

가장 중요한 권리 사항은 농지라는 점입니다. 농지를 취득하기 위해서는 반드시 관할 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

또한, 토지 내에 2기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 분묘의 기지 부분을 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 이 권리가 성립될 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 분묘의 설치 시점에 따라 법적 효력이 달라질 수 있습니다. 따라서 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 포항시 남구 장기면 산서리는 전형적인 농촌 및 임야 지역으로, 인근에 상업 시설이나 활발한 상권이 형성되어 있지 않습니다. 주변 환경이 주로 농경지와 임야로 이루어져 있어, 지역 내 소비를 기반으로 하는 상권 분석은 의미가 크지 않습니다. 토지의 주된 용도가 전(밭)이므로, 농업 생산 활동 외의 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다. 다만, 포항시 남구 장기면 일대에 '코스타밸리'와 같은 대규모 관광 단지 조성 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 전체의 잠재적 가치 상승 가능성은 배제할 수 없으나, 본 물건의 직접적인 상권 가치에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 인근 유사 토지의 거래 사례를 보면, 본 건의 감정가는 지역 내 농경지 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 물건지는 오지에 해당하며 대중교통 이용이 매우 불편한 지역입니다. 차량 접근 또한 제한적이어서, 일상생활에 필요한 편의시설 이용을 위해서는 상당한 거리 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 편의시설 및 생활 기반 시설은 포항시 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 반면, 주변 자연환경이 비교적 잘 보존된 조용하고 한적한 지역이므로, 전원생활이나 주말 농장 등으로 활용하고자 하는 경우 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 직접적인 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 이는 농지 취득의 가장 기본적인 요건이므로 철저한 준비가 필요합니다.

둘째, 토지 내 분묘 2기 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘 주변 토지의 사용·수익에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 특히 분묘의 설치 시점에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 전문가의 검토가 필수적입니다.

셋째, 지적도상 맹지라는 점은 토지 접근성을 심각하게 제한하며, 향후 건축이나 개발 시 진입로 확보에 법적, 기술적 어려움이 따를 수 있습니다.

넷째, 차량 출입 및 대중교통 이용이 어려운 오지 특성상, 토지의 실질적인 활용도가 낮을 수 있습니다.

다섯째, 본 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역(소, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 개 제한구역)에 속해 있어, 축산업 관련 시설 설치 및 운영에 제한이 있습니다.

검색 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 포항시 남구 장기면 산서리 소재 토지는 접근성이 매우 떨어지는 외곽 농경지대로, 현재 상태로는 농업 생산 외의 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 감정가는 지역 농지 시세를 반영한 것으로 보입니다.

취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급이라는 행정적 절차를 반드시 거쳐야 하며, 분묘기지권이라는 복잡한 법적 쟁점이 존재합니다. 또한, 맹지로서 진입로 확보 문제와 오지 특유의 불편함도 감수해야 합니다.

따라서 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는, 해당 지역에서 직접 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 만약 투자를 고려한다면, 분묘기지권 문제에 대한 철저한 법률적 검토와 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 측면에서 투자 포인트가 있습니다.

첫째, 농업 목적의 실수요자에게는 현재 시장가 대비 저렴하게 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 지역적으로 대규모 관광단지 조성 사업 등 개발 계획이 거론되고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 이는 매우 먼 미래의 가능성이며 불확실성이 높습니다.

셋째, 분묘기지권이라는 리스크 요소를 철저한 법률 검토를 통해 파악하고 관리할 수 있는 투자자라면, 이를 감안한 가격으로 취득하여 잠재적 가치를 노려볼 수 있습니다.

넷째, 농지취득자격증명 발급 요건을 명확히 파악하고 준비하여, 법적 절차를 성공적으로 이행할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

포항지원 경매1계