나이스옥션 법원경매 의성 2025타경131 [1] 경상북도 의성군 단북면 노연리 334-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 안계면 용기리 소재 ""안계고등학교"" 서측 인근에 위치하며,부근일대는 농경지 및 농업관련시설 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계접근 가능하며, 지방도 및 버스승강장 등이 인근에 위치하여 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1)∼3)은 대체로 남향 완경사지를 이룬 지대에 위치한 부정형의 토지로서, 일단의 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)은 북서측으로 폭 약 2∼3미터의 진입농로가 개설되어 있음.
기호2)는 서측으로 기호3)토지와 연계하여 폭 약 2∼3미터의 진입농로가 개설되어 있음.
기호3)은 남서측으로 폭 약 2∼3미터의 진입농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역(2023-12-18)(제1종일반주거지역) 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.
기호2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법> 임.

기호3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호2)지상에는 연고미상의 분묘가 소재함.

공부와의 차이

본건 기호2)토지는 제시목록상 지목이 ""임야""이나, 현황 기호1),3)토지와 일단의 ""전""
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

8. 임대관계
현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

9. 기타 참고사항
본건 기호2)지상에는 별지 ""사진용지"" 와 같이 용도불분명한 둔덕이 소재하오니, 경매시 정확한 용도를 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 일단의 전으로 이용중임. 목록 1,3번 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 목록2 현황 전. 지상에 연고미상의 분묘 소재함(분묘기지권 성립여부 불분명). 지상에 용도불명의 둔덕이 소재함(묘지로 추정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 의성지원 2025타경131 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 의성군 단북면 노연리 334-4

용도: 임야

토지면적: 17118.00㎡ (약 5,178.1평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 776,694,000원

1.3. 토지 이용 현황

본건은 기호1), 2), 3) 토지로 구성되며, 전체 면적 17,118㎡에 달합니다.

현황은 일단의 전(밭)으로 이용 중입니다.

특히 기호 2) 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황은 전으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 안계면 용기리 소재 안계고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지 및 농업 관련 시설 등으로 형성된 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 및 농기계의 접근이 가능합니다.

지방도 및 버스승강장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

각 필지별로는 북서측, 서측, 남서측으로 폭 약 2~3미터의 진입 농로가 개설되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

안계고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

의성펫월드가 단북면 안계길에 위치해 있습니다.

빙계 야영장이 의성군에 위치해 있습니다.

점곡 계곡 또한 의성군에 위치해 있습니다.

이 외에도 경함정, 하회마을, 병산서원 등 안동 지역의 관광지와 연계가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2017년 4월 10일 접수된 예천군산림조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 1,014,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

3.3. 주요 권리 및 제약사항

* 농지취득자격증명: 목록 1, 3번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 분묘기지권: 목록 2번 토지 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. (묘지로 추정되는 용도불명의 둔덕 소재)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지 및 농업 관련 시설이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변 농경지대 형성은 지역 경제의 농업 의존도를 시사합니다.

4.2. 잠재적 활용

농업 외 별도의 상업적 개발 가능성은 낮아 보이며, 주로 농업적 목적 또는 주말농장 등으로의 활용을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 안계고등학교 등 교육 시설이 있습니다.

인근의 농로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주요 편의시설은 읍면 소재지까지 이동해야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 관광 및 레저

인근에 의성펫월드, 빙계 계곡, 점곡 계곡 등이 있어 주말 나들이나 레저 활동을 즐길 수 있는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

농업인이나 관련 자격이 없는 경우, 경작 등 농지 이용에 제한이 따를 수 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 매각 허가가 취소될 수 있습니다.

6.2. 분묘 및 미상 둔덕

목록 2번 토지 내 연고 미상의 분묘 존재 및 묘지로 추정되는 둔덕의 존재는 향후 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

기호 2) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중이므로, 추후 지목 변경 관련 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(소, 말, 젖소, 기타)으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 행위가 제한됩니다. 기호 2) 토지는 준보전산지에도 해당됩니다.

6.5. 쓰레기 처리 문제 (참고)

과거 의성군 단밀면 등지에서 대규모 쓰레기 산 문제가 발생한 사례가 있습니다. 이는 지역 전반의 환경 문제에 대한 우려를 제기할 수 있으나, 본 건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 전(밭)으로 이용 중인 토지입니다.

농업진흥지역 외에 도시지역, 자연녹지지역으로도 일부 지정되어 있어, 향후 개발 가능성도 일부 존재할 수 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 연고 미상의 분묘 존재, 공부와의 차이 등 권리 및 이용에 있어 고려해야 할 사항들이 있습니다.

특히 농지취득자격증명 미비 시 매수 기회를 잃을 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 교육 시설 및 관광 명소가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 경작 또는 농업 관련 사업을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역 포함: 농업 외 토지 이용 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 인근 관광 자원: 의성펫월드, 빙계 계곡 등 주변 관광 명소와 연계 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 776,694,000원입니다.

본 건은 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 공부와의 차이 등 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 이러한 제반 사항 및 최근 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려될 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.