나이스옥션 법원경매 김천 2025타경320 [1] 경상북도 김천시 양천동 산19-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 양천동 소재 '구.양천초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 시가
지 외곽의 일반 농촌지대로서, 농가주택 및 전원주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 일반 농촌지대로서의 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)토지 : 북측 하향의 급경사진 부정형의 자연림으로서 소경목의 활잡목 및 침엽수가
자생하고 있음.
기호(2)토지 : 주경사는 남동측 하향의 경사진 부정형의 자연림으로서 서측 일부는 상당히
완만한 나지상태이고, 북동측 하향의 경사진 부분에는 소경목의 활잡목및 침엽수가 자생
하고 있고, 일부에는 감나무 등 과수목이 수십여 주 식재되어 있음.
기호(3)토지 : 동측 하향의 경사진 부정형의 자연림으로서 일부 지상에는 제시외 건물 2개
동이 소재하고 있고, 일부지상에는 감나무 및 복숭아나무 등 과수목이 수십여 주 식재되
어 있음.
기호(4)토지 : 대체로 북측 하향의 경사진 자루형의 전으로서 일부는 현황도로로 이용중임.
기호(5,8)토지 : 남동측 하향의 완경사진 부정형의 전으로서 나지상태임.
기호(6)토지 : 동측하향의 완경사진 부정형의 전으로서 일부 지상에는 멸실된 건물의 잔해
가 잔존하고 있음.
기호(7)토지 : 동측 하향의 완경사진 부정형의 전임.
기호(9)토지 : 남동측 하향의 완경사지를 평탄조성하여 콘크리트포장한 사다리형의 도로임.
기호(10)토지: 북측 하향의 완경사진 부정형의 과수원으로서 지상에는 감나무 등 과수목이
수십여 주 식재되어 있음.

인접 도로상태

기호(4)토지(일부는 자체 도로)의 남측 및 기호(5,8)토지의 남서측으로 폭 약4미터의 포장도
로와 접하고, 기호(10)토지 북측으로 폭 약3미터의 비포장농로가 연결되어 있으며, 기호(2,3,
4,6,10)토지 일부를 활용한 내부도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 준보전산지, 공장
설립제한지역
기호(4,5,8)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 공장설립승인지
역, 공장설립제한지역
기호(6,7,10)토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 공장설립제한지
역
기호(9)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 준보전산지, 공장설
립제한지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 2개동이 소재하여,
평가목적을 고려하여 개략적인 실측에 의거 면적사정, 평가하였으니, 경매진행시 일괄경매
여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 과수목 매각 포함, 목록3의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임, 목록4 일부도로 감안평가, 개시결정 이후 2025. 5. 15.자로 매각대상 목록4 부동산 중 전 104㎡가 경상북도 김천시 양천동 1377-2로 분할됨, 목록4,5,6,7,8,10에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 및 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경320 (1)

소재지: 경상북도 김천시 양천동 산19-2

용도: 임야

감정가: 1,508,949,800원

토지면적: 18,238.81㎡ (약 5,517.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 83.50㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 알OOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상북도 김천시 양천동 소재 '구.양천초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 시가지 외곽의 일반 농촌지대로서 농가주택, 전원주택, 농경지, 야산 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반 농촌지대임을 감안할 때 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지 일부는 남측 및 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 3미터의 비포장 농로가 연결되어 있습니다. 또한, 일부 토지(기호 2,3,4,6,10)를 활용한 내부 도로가 개설되어 있습니다.

1.1. 1. 토지이용 현황

기호(1)토지: 북측 하향의 급경사진 부정형 자연림으로 소경목의 활잡목 및 침엽수가 자생하고 있습니다.

기호(2)토지: 남동측 하향 경사지의 부정형 자연림으로, 서측 일부는 완만한 나지 상태이며, 북동측 하향 경사지에는 소경목, 활잡목, 침엽수가 자생하고 일부에는 감나무 등 과수목이 수십여 주 식재되어 있습니다.

기호(3)토지: 동측 하향 경사지의 부정형 자연림으로, 일부 지상에는 제시외 건물 2개동이 소재하며, 일부 지상에는 감나무 및 복숭아나무 등 수십여 주의 과수목이 식재되어 있습니다.

기호(4)토지: 대체로 북측 하향 경사지의 자루형 전으로, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

기호(5,8)토지: 남동측 하향의 완경사지 부정형 전으로서 나지 상태입니다.

기호(6)토지: 동측 하향의 완경사지 부정형 전으로서, 일부 지상에는 멸실된 건물의 잔해가 잔존하고 있습니다.

기호(7)토지: 동측 하향의 완경사지 부정형 전입니다.

기호(9)토지: 남동측 하향의 완경사지를 평탄 조성한 콘크리트 포장된 사다리형 도로입니다.

기호(10)토지: 북측 하향의 완경사지 부정형 과수원으로, 지상에는 감나무 등 수십여 주의 과수목이 식재되어 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지들은 대부분 계획관리지역에 속하며, 일부는 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 공장설립제한지역 또는 승인지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 15일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을4)입니다.

등기부 현황:

* 갑3: 김숙경 소유권이전 (2016.06.29, 매매)

* 갑4: 조경옥 소유권일부이전 (2016.08.04, 매매)

* 을4: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (2023.05.15, 1,200,000,000원) - 말소기준

* 을5: 김천중앙새마을금고 지상권설정 (2023.05.15) - 말소

* 을8: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (2024.02.07, 144,000,000원) - 말소

* 갑8: 주식회사윈윈홀딩스 5번나성령지분전부이전 (2024.02.14, 매매)

* 갑9: 이새벽 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (2024.09.20, 매매예약)

* 갑10: 알찬새마을금고 임의경매 (2025.04.15, 1,137,742,505원) - 본 건 경매 사건

* 을5-1: 주식회사새마을금고자산관리회사 5번지상권이전 (2026.02.03) - 말소

등기부채권 총액: 1,344,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

1.2. 1. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 목록 4,5,6,7,8,10 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

원상회복명령: 농지취득자격증명 미제출 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

일괄매각: 본 물건은 일괄매각 대상이나, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

과수목: 제시된 과수목은 매각에 포함됩니다.

법정지상권 및 분묘기지권: 목록3 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 있으며, 분묘기지권 성립 가능성도 있습니다. 또한, 목록6 지상 멸실된 기존 건물 범위 내 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

최저매각가격 제한: 목록3의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

토지 분할: 개시결정 이후 2025년 5월 15일자로 매각대상 목록4 부동산 중 전 104㎡가 경상북도 김천시 양천동 1377-2로 분할되었습니다.

기타: 본건은 공동담보, 토지만 매각이며, 목록4 일부는 도로로 감안평가되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 김천시 외곽의 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업적 상권은 미미한 수준입니다. 주로 농업 활동 및 전원생활을 중심으로 하는 지역 특성을 보입니다. 주변에는 농가주택 및 전원주택들이 산재해 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 물건지 인근에 '구.양천초등학교'가 소재하여 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다. 지역 특성상 대규모 상업시설이나 문화시설보다는 농촌 지역에 부합하는 생활 기반 시설이 위치할 것으로 보입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상, 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 관련: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미비 시 입찰 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

권리관계: 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성은 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 제약: 급경사, 자연림 등 토지의 형상 및 현황으로 인해 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

행위 제한: 계획관리지역 내에서도 가축사육제한, 공장설립제한 등의 지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있습니다.

가등기 존재: 소유권 이전 청구권 가등기(갑9)가 존재하여 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 5,517평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

토지 용도: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 잠재적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 지역 제한 확인 필요)

농업적 가치: 과수목이 식재되어 있어 즉시 농업적 활용이 가능하며, 귀농·귀촌 목적에 부합할 수 있습니다.

자연환경: 시가지 외곽의 농촌지대로서 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있어 전원주택 부지 등으로 활용 가치가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 양천동의 광활한 임야, 전, 과수원 복합 토지로서, 자연환경이 우수하고 농업적 잠재력이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명, 법정지상권, 분묘기지권 등의 잠재적 리스크와 토지 이용 제약 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 농지 관련 법규 준수 및 권리관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 본 건은 투자 목적에 따라 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 부동산의 실거래가, 지역 개발 계획, 토지의 실제 활용 가치, 그리고 앞서 언급된 각종 권리 및 행위 제한 사항에 대한 종합적인 시장 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

입찰을 고려하시는 분께서는 감정평가액(1,508,949,800원)을 참고하시되, 현장 방문을 통한 토지 상태 확인, 관련 법규 검토, 권리 분석 심화 등을 통해 개별적인 판단 하에 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.