나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10929 [1] 경상북도 김천시 남면 봉천리 산32 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 1, 2)는 경상북도 김천시 남면 오봉리 소재 '청솔수석박물관' 남측 근거리에 위치하고
본건 3)은 경상북도 김천시 남면 봉천리 소재 '연봉마을' 서측 인근에 위치하며 주위일대는 자연취락, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 1, 2) : 본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통
사정은 보통임.
본건 3) : 본건 근거리까지 차량출입이 가능하며 인근에 취락지대가 있어 제반 교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

본건 1) : 부정형의 급경사지로서 자연림임.
본건 2) : 부정형의 동측 하향 완만한 경사지로서 과수목이 식재되어 있음.
본건 3) : 부정형의 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1, 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전. 축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
본건 3) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전. 축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 2)지상에는 과수목(자두나무)이 식재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 목록2 과수목 매각 제외. 지분매각. 공유자 우선매수권 있음(공유자 우선매수권행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경10929 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 남면 봉천리 산32

용도: 임야

감정가: 38,353,500원

토지면적: 7,654.00㎡ (약 2,315.78평)

토지 지분: 3,827.00㎡ (약 1,157.90평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 남면 봉천리 산32에 위치하며, 주변 일대는 자연취락, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 세부적으로 본건 1, 2)는 '청솔수석박물관' 남측 근거리에, 본건 3)은 '연봉마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본건 토지(1, 2, 3)는 전반적으로 부정형의 경사지로 이루어져 있으며, 자연림 상태이거나 과수목(자두나무)이 식재되어 있습니다. 본건 1)과 3)은 급경사지, 본건 2)는 완만한 경사지입니다.

2.4. 인접 도로 및 토지 이용 계획

본건 토지는 맹지에 해당하여 직접적인 도로 접근이 어려운 상태입니다.

토지 이용 계획상 본건 1, 2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지이며, 본건 3)은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 및 이용에 여러 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 경매 절차를 통해 소멸되는 권리로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 현황상 말소기준권리(2024-04-04, 1번김의조지분가압류, 김천농업협동조합) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 인수되는 보증금 또는 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부 현황

소유권 보존 등기(2008-03-18) 이후 다수의 지분 가압류(김천농업협동조합, 경북신용보증재단, 김천신용협동조합) 및 최종적으로 김천신용협동조합에 의한 강제경매 개시 결정(2025-04-02)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 74,741,938원입니다.

3.5. 특별 매각 조건 및 기타 사항

본건은 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 또한, 공유자 우선매수권 신고가 있었으며, 공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별 매각 조건이 존재합니다. 목록 2 토지 상의 과수목(자두나무)은 매각에서 제외됩니다. 분묘기지권의 존재 가능성도 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건은 개발되지 않은 임야로, 인근 지역은 주로 자연취락 및 농경지, 임야로 형성되어 있습니다. 인근에 '청솔수석박물관'과 '연봉마을'이 있으나, 이는 상권 형성에 미치는 영향이 미미한 수준입니다. 현재로서는 상업 활동이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 자연 녹지 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 가장 가까운 주거지로는 '연봉마을'이 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지리적/법적 제약

맹지로서 도로 접근이 어려워 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 계획 및 건축, 개발 시 엄격한 법규 적용을 받습니다.

6.2. 권리 관련 위험

지분 매각 물건이므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 사용, 처분 시 공동 소유자 간의 협의가 필수적입니다.

분묘기지권이 존재할 경우, 토지 사용에 상당한 제약이 발생할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 처리가 요구됩니다.

6.3. 기타 위험 요소

매각 제외 대상인 과수목(자두나무)에 대한 별도의 확인 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 남면 봉천리 소재 임야의 지분 매각 물건입니다. 맹지라는 점, 분묘기지권의 존재 가능성, 임야로서의 개발 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 활용에 제약이 있으며, 공유자 우선매수권 등 특별 매각 조건도 유의해야 합니다. 투자자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

이용 가능한 도로 확보, 분묘 문제 해결, 토지 이용 계획 변경 등 추가적인 조건이 충족되거나, 다른 공유자와 원만하게 협의하여 토지를 통합적으로 활용할 수 있다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 자연녹지로서의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 38,353,500원입니다. 앞서 언급된 맹지, 분묘기지권, 지분 매각 등 다수의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 맹지 해결 방안, 분묘기지권의 실제 존재 여부 및 처리 비용, 공유자와의 협의 가능성 등을 면밀히 분석하여 감정가 이하 또는 적정 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.