나이스옥션 법원경매 김천 2025타경197 [1] 경상북도 김천시 덕곡동 산29-15 과수원 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경197 [1] 경상북도 김천시 덕곡동 산29-15 과수원 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매5계 2025타경197 | 소재지: 경상북도 김천시 덕곡동 산29-15 | 감정가: 1,749,563,000원 | 최저가: 1,224,694,000원 | 용도: 과수원

1. 김천지원 2025타경197 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경197 (1)

소재지: 경상북도 김천시 덕곡동 산29-15

용도: 과수원

감정가: 1,749,563,000원

토지면적: 16,163.00㎡ (약 4,890평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 알OOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 김천시 덕곡동에 위치하며, '호동마을' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 시가지와 접해있는 농촌지대로 농가주택, 농경지, 야산 등이 혼재되어 있습니다. 본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 시가주변 농촌지대로서 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지(기호 1)는 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있으며, 토지(기호 4)는 북동측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 하지만 토지(기호 2, 3, 5)는 지적도상 맹지이므로, 접근을 위해서는 토지(기호 1, 4)를 경유해야 합니다. 주변 시설로는 농경지와 산림 지대가 주를 이루며, 비교적 조용한 농촌 환경을 가지고 있습니다. (현재까지 검색된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 알OOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 목록 1, 2, 4의 수목은 매각에 포함됩니다. 특이사항으로, 목록 1 토지 일부에 걸쳐 있는 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)은 타인 소유로 추정되며 매각에서 제외됩니다. 또한, 일부 타인 점유가 감안되어 평가되었으며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 목록 3, 4, 5 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 목록 2, 3, 5 토지는 맹지이므로, 목록 1, 4 토지를 이용한 접근이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 주된 용도는 과수원이며, 감정평가서상 '기호(1)~(5)토지'는 경상북도 김천시 덕곡동의 시가지주변 농촌지대에 위치하고 있습니다. 따라서 직접적인 상업 시설의 발달보다는 농업 활동 및 전원생활과 관련된 환경을 갖추고 있습니다. 주변의 농경지와 자연 녹지 지역 특성상, 상업적 가치보다는 농업 생산성 또는 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (감정평가서에 언급된 구미시 원평동의 상업지 관련 내용은 본건과 무관한 내용으로 판단됩니다.)

1.5. 생활정보

본건은 과수원으로서 주거 시설과는 거리가 있습니다. 생활 편의시설은 인근의 '호동마을' 또는 김천시내를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 조용하고 쾌적한 자연 환경 속에서 농업 활동이나 전원생활을 하기에 적합한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 목록 3, 4, 5 토지에 대한 농지취득자격증명입니다. 이 서류를 발급받지 못하거나 미제출할 경우, 낙찰 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 1 토지 일부에 걸쳐 있는 타인 소유 추정의 제시외 건물 및 타인 점유로 인해 법정지상권 성립 가능성이 불분명하여 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 맹지인 토지(목록 2, 3, 5)는 접근성 확보를 위해 인접 토지(목록 1, 4) 이용에 대한 협의 또는 해결 방안이 필요합니다. 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 덕곡동에 위치한 16,163.00㎡ (약 4,890평) 규모의 과수원 토지입니다. 높은 감정가격을 고려할 때, 농업적 가치나 향후 개발 잠재력을 가지고 있을 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 요건, 법정지상권 불확실성, 맹지 문제 등 해결해야 할 권리 및 행정적 제약 사항들이 명확히 존재합니다. 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 거쳐 이러한 리스크를 충분히 인지하고 접근하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대규모 토지: 16,163.00㎡ (약 4,890평)의 넓은 면적은 농업 생산성 확보 또는 향후 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

2. 농업 잠재력: 과수원으로서 농작물 재배를 통한 수익 창출이 가능합니다.

3. 도시 근접성: '시가지주변 농촌지대'라는 입지는 향후 도시 확장 시 개발 가치 상승을 기대하게 합니다.

4. 명확한 목적 필요: 농지로서의 투자를 고려하거나, 향후 규제 완화 및 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 투자가 적합합니다.

법원 정보

김천지원 경매5계