나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10893 [1] 경상북도 김천시 아포읍 국사리 1118-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2026.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1) 본건은 경상북도 김천시 아포읍 국사리 소재 ""아포파출소"" 동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 성숙중인
상가지대입니다.
기호 3) 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 ""원평동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며
, 부근 일대는 단독주택 및 각종 상업시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용
지대입니다.

교통상황

기호 1,3) 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 세장형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""상업용 건부지""입니다.
기호 3) 가각정리된 세장형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""주상용 건부지""입니다.

인접 도로상태

기호 1) 본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
기호 3) 본건 북측으로 폭 약 10미터 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역(아포도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-아포78)(접
합), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))입니다.
기호 3) 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제
한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 도시재생 활성화 계획이
수립된 도시재생 활성화 지역(금오시장 일원 도시재생활성화지역)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로
외벽: 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

4-나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로
외벽: 화강석, 스톤코트 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

2-가) 1,2층: 근린생활시설
4-나) 1층 : 근린생활시설, 다가구주택(계단실)
2~4층 : 다가구주택

설비내역

2-가) 위생ㆍ급배수설비 등 되어 있습니다.
4-나) 위생ㆍ급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10893 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각, 대항력 있는 임차인 있음

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 아포읍 국사리 1118-15

용도: 근린시설 (건물은 근린생활시설 및 다가구주택 복합)

감정가: 355,619,280원

토지 면적: 263.90㎡ (약 79.83평)

건물 면적: 314.64㎡ (약 95.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 김천시 아포읍 국사리 소재 "아포파출소" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 성숙중인 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 세장형으로 인접지와 대체로 등고평탄한 상업용 건부지입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역(아포도시지역), 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 이금주에서 이전되었으며, 농협은행 근저당권(360,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매(이창욱, 41,852,823원) 및 임의경매(농협은행, 175,893,729원) 개시결정이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

건물 등기부상 소유권 보존은 이금주이며, 농협은행 근저당권(360,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매 및 임의경매 개시결정이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지, 건물 각 360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 4명의 임차인이 확인됩니다.

* 김남희

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023-02-14

확정일자: 2025-04-15

배당신고일자: 2025-04-17

대항력: 없음

* 김한별

보증금: 500,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2022-01-12

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 박귀경

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2022-05-26

확정일자: 2025-06-16

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

* 손교철

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2011-03-08

확정일자: 2025-06-09

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원은 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 농협은행의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 임차인 손교철은 대항력이 있으므로, 보증금 5,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (제공된 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 김천시 아포읍 국사리 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 상가지대로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 인근에 아포덕일한마음아파트와 같은 주거 단지가 있어 배후 수요가 있습니다.

4.2. 주요 편의 시설

인근에 아포파출소가 위치하여 치안 유지가 용이합니다. 또한, 아포읍행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본건 인근에는 김천교육지원청 관할 고등학교가 위치하고 있습니다. 정확한 초, 중, 고등학교 분포는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 의료 시설

본건 소재지 인근인 김천시 아포읍 국사리 1114-1번지에 아포종합의원이 위치하여 내과, 정형외과, 소아청소년과 등 다양한 진료 과목 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 손교철은 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 중요합니다.

6.2. 중복병합사건

본 사건은 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 및 이해관계인 간의 조율 과정에서 다소 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

제공된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 아포읍의 상가지대에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택 복합 건물입니다. 비교적 성숙된 상권에 속하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물 구조와 이용 상태도 무난한 것으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있어, 입찰 전 명확한 권리관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 성숙된 상가지대 내 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 근린생활시설과 다가구주택으로 복합 활용 가능하여 다양한 수익 모델 적용이 가능합니다.

* 인근 주거 단지와의 연계성을 통한 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력 있는 임차인 손교철의 보증금 5,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최종 입찰가는 감정가, 현재 시장 상황, 유사 물건 시세, 명도 비용 및 난이도, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.