나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10934 [1] 경상북도 구미시 선산읍 동부리 431-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 동부리 소재 ""선산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

기호 1,4) 2필 일단의 부정형으로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""주상용 건부지""입니다.
기호 3) 세장형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""도로""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1,4) 본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
기호 3) 본건 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과
문의)), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.
기호 4) 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든
축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승
인지역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 흙벽돌조 스레트지붕 단층 : 멸실

2-나) 조적조 판넬지붕 단층으로
외벽: 몰탈위 페인트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 장판 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호

2-다) 조적조 판넬지붕 단층으로
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 타일 등 마감
바닥: 타일 등 마감
창호: 샷시창호

2-라) 조적조 슬레트지붕 단층으로
내ㆍ외벽: 시멘트몰탈 등 마감
바닥: 시멘트 몰탈 등 마감

이용상태

2-나) 일반음식점
2-다) 세탁실
2-라) 화장실

설비내역

2-나) 급배수 설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
2-다), 2-라) 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상인 제시외건물(ㄱ)~(ㅇ)이 소재하오니 경매시
참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2-다)의 공부상 지붕은 ""슬래트지붕""이나 실제 ""판넬지붕""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2-흙벽돌조 스레트지붕 단층주택 33.6㎡는 멸실임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10934 (1)

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 동부리 431-1

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 209,115,400원

토지면적: 310.00㎡ (약 93.78평)

건물면적: 89.74㎡ (약 27.15평) (주요 건물)

건물 제시외면적: 130.70㎡ (약 39.54평) (부합물 및 종물 등)

총 건축연면적(근린시설): 220.44㎡ (약 66.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOOOOOO (선산농업협동조합)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2-흙벽돌조 스레트지붕 단층주택 33.6㎡(약 10.16평)는 멸실 상태임.

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 선산읍 동부리 소재 "선산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 주상용 건부지 및 도로로 이용 중이며, 기호 1,4번 토지는 남측 약 8미터, 기호 3번 토지는 북측 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2004년 2월 26일 접수된 선산농업협동조합의 근저당권 (채권액 64,400,000원)입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 김외연

- 보증금: 12,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1991년 6월 26일

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 2025년 7월 7일

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 보증금 유무 및 배당 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체만으로도 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 선산읍 동부리 일대는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 선산초등학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 유동인구가 예상됩니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 상업 시설 운영에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 선산초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대중교통 이용을 위한 시내버스승강장이 인근에 소재하고 있습니다.

선산읍 중심지와 가까워 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. (차임 0원 특이사항)

목록2-흙벽돌조 스레트지붕 단층주택(33.6㎡)이 멸실된 상태로, 건축물대장 및 등기부상의 내용과 실제 현황과의 차이가 있을 수 있습니다.

제시외 건물(소유자 미상)이 소재하여, 이는 경매 진행 시 별도 협의 또는 명도 대상이 될 수 있습니다.

건물감정평가요항표 상 일부 건물의 공부상 지붕재(슬래트지붕)와 실제 현황(판넬지붕) 간 차이가 존재합니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

검색 결과, 구미시 전반적으로는 폐기물 시설 등 혐오 시설 관련 민원이 있었으나, 본건 소재지인 선산읍 동부리 특정 지역에 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 환경 관련 규제는 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 선산읍 동부리에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 파악되며, 이에 대한 철저한 권리 분석과 인수될 보증금 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

멸실된 건물이 포함되어 있어 공부상 현황과 실제 현황 간 차이가 있으며, 소유자 미상의 제시외 건물 또한 명도 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다.

다만, 선산초등학교 인근에 위치하고 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변이 주택 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

선산초등학교 인근이라는 교육 환경과 근린생활시설로서의 입지 조건을 활용할 수 있습니다.

일괄 매각 물건으로 토지 및 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

멸실된 건물 및 제시외 건물에 대한 정리를 통해 건축물대장 및 실제 현황을 일치시키고 활용도를 높일 수 있습니다.

현재 주변 지역의 정주 환경 개선 사업(뉴:빌리지 공모 사업)이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외하고 고려해야 합니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수될 보증금 또는 명도 관련 비용이 발생할 수 있음을 감안해야 합니다. 이에 대한 정확한 인수 보증금 규모 및 명도 비용 등을 최우선적으로 확인해야 하며, 이를 제외한 순수 물건 가치와 주변 시세, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 관련 시장 정보 및 추가적인 현장 조사가 이루어지지 않은 상태에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.