나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10924 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 406-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재로서 '선주초등학교' 남동측 인근에 위치하는 바 인근일대는 음식점, 소매점, 모텔 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서(사용승인일:2016.09.06)

-외벽 : 화강석 및 드라이비트, 스톤코팅 등 마감,

-내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅 등 마감,

-바닥 : 장판지 깔기 및 타일붙임 등 마감,

-창호 : 새시창호의 구조임.

이용상태

기호2)
1층: 소매점 및 계단실,
2-4층 : 다가구주택(5가구)으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스 보일러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계

미상임.

나. 기타

없음

물건 비고

1. 일괄매각
2. 박배준은 대항력 있는 상가임차인으로 보증을을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경10924 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 406-8

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,530,496,500원

* 토지면적: 370.10㎡ (약 111.95평)

* 건물면적: 740.20㎡ (약 223.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구미강동새마을금고

* 건축년도: 2016년 9월 6일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재로서 '선주초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 음식점, 소매점, 모텔 등이 소재하는 상업 및 주거 밀집 지역으로, 주위 환경 및 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 근린상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (인동새마을금고, 2016년 10월 13일 접수, 780,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (등기부상 근저당, 전세권, 임의경매 등 말소 기재 확인)

* 인수되는 권리 (주의 필요):

* 박 (박배준): 대항력 있는 상가임차인으로, 보증금 20,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 사업자 등록일은 2016년 9월 7일로, 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다.

* 기타 임차인 현황:

* 강 (강인화): 보증금 40,000,000원, 전입 2022-11-08, 대항력 없음.

* 박 (박기용): 보증금 60,000,000원, 전입 2021-10-21, 대항력 없음.

* 박 (박정은): 보증금 45,000,000원 (1차 보증금 감액분 20,000,000원), 전입 2016-12-23, 대항력 없음.

* 배 (배윤옥): 보증금 45,000,000원 (1차 보증금 감액분 20,000,000원), 전입 2016-12-23, 대항력 없음.

* 배 (배윤옥): 보증금 55,000,000원, 전입 2019-10-08, 대항력 없음.

* 신 (신동구): 보증금 20,000,000원, 전입 2022-08-29, 대항력 없음.

* 오 (오진호): 보증금 15,000,000원, 전입 2023-02-16, 대항력 없음.

* 이 (이미영): 보증금 0원, 전입 2024-01-11, 대항력 없음.

* 이 (이재천): 보증금 10,000,000원, 전입 2017-03-02, 대항력 없음.

* 이 (이현숙): 보증금 17,000,000원, 전입 2023-03-22, 대항력 없음.

* 장 (장광식): 보증금 0원, 전입 2024-03-07, 대항력 없음.

* 조 (조범래): 보증금 3,000,000원, 전입 2022-08-16, 대항력 없음.

* 최 (최효민): 보증금 2,000,000원, 전입 2024-08-30, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (305호): 보증금 60,000,000원, 전입 2024-01-11, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (501호): 보증금 60,000,000원, 전입 2024-03-07, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금 합계 (대항력 있는 임차인): 20,000,000원.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본 건물은 1층 소매점(근린생활시설) 및 2층부터 4층까지 총 5가구의 다가구 주택으로 이용 중입니다.

* 주변 상업 시설: 인근 지역은 음식점, 소매점, 모텔 등이 밀집한 상업 지역으로, 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 환경입니다.

* 상가 활용 가능성: 1층의 소매점 공간은 다양한 업종의 근린생활시설로 활용될 수 있으며, 주변 상권과의 연계성이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '선주초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 음식점, 소매점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 주변 도로망 또한 원활하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 박 (박배준) 임차인으로 인해 최소 20,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약 조건 및 실제 변제받지 못한 금액을 정확히 확인해야 합니다.

* 임대 공실 리스크: 1층 상가 및 다가구 주택의 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다. 현재 임대 관계가 미상인 부분이 많아 실제 수익률 산정에 주의가 필요합니다.

* 건물 관리 상태: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 구미시 봉곡동의 상업지역에 위치한 근린주택으로, 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 건물입니다.

* 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 중요한 고려사항입니다.

* 적정 가격 산정을 통해 수익률 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 입지로 안정적인 수요 기대 가능.

* 다가구주택 구성으로 꾸준한 임대수익 창출 잠재력 보유.

* 1층 상가 공간의 활용도에 따라 부가적인 수익 증대 기대.

* 권리분석상 인수되는 보증금 외에는 권리관계가 명확하여 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 박 임차인 제외)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,530,496,500원

* 인수 보증금: 20,000,000원 (박 임차인)

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 구미시 봉곡동 지역의 연립/다세대 주택의 개별 세대 거래 정보를 포함하고 있습니다. 예를 들어, 봉곡하이츠빌(2004년식, 70.23㎡)은 2024년 3월 4,000만원에, 수성그린빌(2002년식, 83.32㎡)은 2024년 10월 6,300만원에 거래되었습니다. 그러나 본 물건은 1층 상가와 다가구 주택이 결합된 '근린주택'으로, 건물 전체 및 토지에 대한 가치를 평가하는 것과는 성격이 다릅니다. 따라서 해당 JSON 데이터의 개별 세대 거래가를 본 물건 전체의 시세로 직접 적용하기는 어렵습니다. 본 물건의 감정가 1,530,496,500원은 토지 370.10㎡(약 112평)와 건물 740.20㎡(약 224평) 전체에 대한 평가액으로, 상업 지역 내 위치 및 건축물 용도를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 근린주택의 실제 거래 사례, 임대 수익률, 공실률 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정: 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 감정가의 80~95% 수준에서 고려하는 것이 일반적입니다.

* 보수적인 관점에서, 인수 보증금을 제외하고 감정가의 약 85% ~ 95%를 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가: 인수되는 보증금 20,000,000원을 제외한 1,510,496,500원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 1,300,000,000원 ~ 1,450,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상합니다. 이는 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.