나이스옥션 법원경매 김천 2025타경288 [1] 경상북도 구미시 진평동 27-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ""구미강동병원"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 상가 혼용지대로 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

세장형으로 인접지와 등고평탄하며, 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약15미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 건으로서,
- 외벽: 치장석붙임 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감.
- 바닥: 인조석갈기, 장판, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설, 다가구주택(계단실, 주차장)
2층~4층: 각 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', 사진 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경288 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 27-10

물건종별: 근린주택

감정가: 1,387,106,520 원

토지면적: 415.40㎡ (약 125.67평)

건물면적: 723.78㎡ (약 218.97평) + 제시외 75.10㎡ (약 22.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOOOOOO

건축년도: 2013년 (2013-03-11 사용승인)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "구미강동병원" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 상가 혼용지대로 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 세장형으로 인접지와 등고평탄하며, 남서측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 2일 접수된 영덕북부수산업협동조합의 근저당권입니다.

본 물건의 가장 큰 권리상 부담은 매수인에게 인수되는 임차권입니다.

을구 13번 주택임차권 (박장원, 보증금 50,000,000원)은 물건명세서에 따라 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 말소기준권리보다 선순위로 등기되었기 때문입니다.

이 외에도 대항력 있는 임차인(지윤건, 성기석, 김진희, 김태희, 하영)들이 말소기준권리보다 선순위로 전입 및 확정일자를 받았으나, 이들의 임차권은 건물 등기부상 '말소'로 기재되어 있어 배당 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당이 부족할 경우 매수인이 추가 인수할 위험이 존재합니다.

대항력 없는 임차인(노수민, 박시현, 전수아, 조성현, 최경록, 한국토지주택공사)들의 임차권은 매각으로 소멸됩니다.

* 대항력 있는 임차인 현황 (보증금 인수 가능성 및 우선순위 고려)

* 박장원: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-11-15, 확정 2021-11-01, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 지윤건: 보증금 0원, 전입 2015-03-13, 대항력: 있음 (보증금 미상/0원이지만 선순위 대항력 존재)

* 성기석: 보증금 4,000,000원, 전입 2020-02-11, 확정 2016-01-25, 대항력: 있음

* 김진희: 보증금 4,040,000원, 전입 2016-04-07, 확정 2017-09-29, 대항력: 있음

* 김태희: 보증금 9,100,000원, 전입 2016-04-07, 확정 2017-09-26, 대항력: 있음

* 하영: 보증금 4,000,000원, 전입 2021-09-08, 확정 2016-01-25, 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건은 구미시 진평동의 상가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 구미강동병원이 위치하여 배후 수요 확보에 유리하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

건물의 1층은 근린생활시설로 활용 가능하며, 2-4층은 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출에 용이합니다.

1.4. 생활정보

도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

인근에 병원, 각종 상점, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

지도 검색 결과, 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 박장원 임차인의 보증금 50,000,000원 전액 인수 의무입니다.

대항력 있는 임차인들(총 보증금 약 70,140,000원, 단 지윤건은 0원)의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 추가적으로 인수해야 할 가능성이 있습니다.

제시외 건물 75.10㎡가 일괄 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 법적 문제나 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 진평동의 우수한 입지 조건과 근린주택으로서의 수익성 잠재력을 갖춘 매력적인 부동산입니다.

1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 모델 구축이 가능합니다.

다만, 박장원 임차인의 보증금 전액 인수 및 다른 대항력 있는 임차인들의 잠재적 보증금 인수 위험을 철저히 분석하고, 이를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각이므로, 이에 대한 현황 파악 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

구미시 진평동 지역의 안정적인 상권 및 주거 지역에 위치하여 공실 위험이 낮습니다.

1층 상가와 다가구주택의 복합 용도로, 안정적인 월세 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

인근 병원 및 편의시설 접근성이 뛰어나 임차인 확보에 유리합니다.

비교적 신축인 2013년 건물로, 즉각적인 대규모 수선이 필요하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,387,106,520 원

필수 인수 보증금 (박장원): 50,000,000 원

주변 시세 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 면적당 매매가는 약 42만 원 ~ 78만 원으로 나타나나, 본 건은 근린주택으로 용도 및 규모가 상이하여 직접 비교는 어렵습니다.

건물의 감정가액을 시장가치로 간주하고, 필수 인수 보증금을 고려하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

필수 인수 보증금 50,000,000원을 감안할 때, 실질적인 매수 가격은 입찰가에 해당 보증금이 더해진 금액이 됩니다.

따라서, 입찰가를 감정가의 약 88% 수준으로 설정하여, 총 실질 비용이 감정가를 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

예상 입찰가: 1,220,000,000 원 (약 12억 2천만원)

예상 총 실질 비용: 약 1,270,000,000 원 (입찰가 + 인수 보증금)

본 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정되었으며, 실제 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 다른 임차인들의 보증금 미회수분 발생 가능성에 대한 추가적인 위험 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.