나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10888 [1] 경상북도 구미시 해평면 문량리 374 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 해평면 문량리 소재 ""염막마윽"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 부근일대는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 공유자 우선매수권 있음(공유자 우선매수권행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10888 (1)

소재지: 경상북도 구미시 해평면 문량리 374

용도: 답 (논)

감정가: 88,393,200원

토지면적: 3157.00㎡ (약 955.00평)

매각 토지 지분면적: 1052.2281㎡ (약 318.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분면적: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 해평면 문량리 소재 "염막마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 임야, 농가주택 등이 형성된 농촌 지역입니다 [cite: appraisal]. 해평면은 넓은 들판을 특징으로 하며, 예로부터 농경이 발달한 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite: appraisal]. 본건 남측으로는 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: appraisal].

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역: 농업, 임업 및 축산업을 포함한 농림업을 진흥하고 산림을 보전하기 위해 지정된 지역입니다.

* 가축사육제한구역: 구미시 조례에 따라 가축 사육이 제한되는 구역으로, 문량리가 이에 해당합니다. 이는 주거 환경 보호를 위한 조치입니다.

* 농업진흥구역: 농업의 생산성 향상과 농지 보전을 위해 지정된 구역으로, 농업 외의 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공장설립제한지역: 공장의 신증설이 제한되는 지역입니다 [cite: appraisal, 16]. 이는 주변 지역의 유사한 개발 제한 움직임과 맥락을 같이 합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 기본사항: 본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 조OO입니다.

* 매각 대상: 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. 이는 전체 토지의 소유권이 분할되어 있음을 의미하며, 취득 시 공유자들과의 관계가 중요합니다.

* 말소기준권리: 2025년 3월 20일자 조옥래의 11번 윤정관 지분강제경매(채권액 9,080,813원)가 말소기준권리입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 을구 권리: 매각으로 인해 모든 을구 권리는 소멸됩니다.

* 갑구 권리: 2013년 12월 24일자 구영준 외 2명의 소유권이전(매매 334,250,000원)이 현 소유 관계를 보여줍니다. 2025년 3월 20일자 조옥래의 강제경매개시결정과 2025년 6월 13일자 서구(대구광역시)의 압류(세무과-005149)가 존재하며, 이들이 말소기준권리 및 그 후순위 권리입니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도 부담이나 임차인 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 구미시 해평면 문량리의 농경지로, 전통적인 상권 분석 대상이 아닌 농업 생산 활동 중심의 지역입니다. 주변은 농경지와 임야, 농가주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설이나 유흥 시설 등은 밀집되어 있지 않습니다. 다만, 구미시 전체적으로는 지역 경제 활성화를 위한 마을기업 육성 등 로컬 경제 기반 강화 노력이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 도시 지역의 생활 편의 시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 해평면 소재지나 구미 시내로의 이동을 통해 기본적인 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변으로 도리사 등 관광지가 있으나, 직접적인 생활 편의와는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지(답)이므로, 매수자는 매각결정기일까지 해당 시군구청장이 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 지분 매각 물건으로, 등기부상 공유자(구영준 외 2명)는 공유자 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 본 물건에는 공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으나, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다.

* 지분 매각으로 인한 관리의 어려움: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 원상회복 명령 가능성: 감정평가 요약 및 물건명세서에 따르면, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 토지의 현 상태가 법규나 인허가 사항과 다를 경우 발생할 수 있으며, 농지 이용과 관련된 규제 위반 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상의 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 농업 또는 임업 외의 다른 용도로의 개발이나 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 공장설립제한지역은 해당 지역 내 공장 건축을 엄격히 제한합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 해평면 문량리에 위치한 농지(답)의 일부 지분 경매 물건입니다. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다수의 개발 제한 용도지역에 해당하여 농업 외 타 용도로의 활용은 제한적입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각이라는 특성으로 인해 취득 및 향후 관리에 신중한 접근이 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 원상회복 명령 가능성 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 생산 활동 목적: 농업진흥구역 및 농림지역에 해당하므로, 실제 농업 경영을 위한 목적으로 접근할 경우 관련 규제 하에서 농지 취득이 가능합니다.

* 인근 지역 개발 가능성: 구미시 해평면은 농업 기반 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승의 여지를 가질 수 있습니다. 다만, 현재 지정된 용도지역 제한으로 인해 개발 시급성은 낮을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽: 지분 매각 물건이므로 전체 토지 가격 대비 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,393,200원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 참여 경쟁자 수, 물건의 고유한 특성(지분 매각, 농지 취득 요건 등) 및 잠재적 리스크에 대한 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 본 감정가를 기준으로, 관련 법규 준수 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.