나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10899 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 206-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 ""선주초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아
파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

정방형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 ""다가구주택 건부지""입니다.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로
외벽: 외장타일, 스톤코트 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

2-가) 1층 : 다가구주택(계단실)
2층 : 다가구주택(4가구) 및 제1종근린생활시설(사무소)
3층 : 다가구주택(4가구)
4층 : 다가구주택(4가구)

설비내역

2-가) 위생ㆍ급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 김천지원 2025타경10899 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 206-1

토지면적: 329.10㎡ (약 99.55 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택 (다가구주택)

건물면적: 596.83㎡ (약 180.55 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층건

건물 이용상태: 1층 (계단실), 2층 (다가구주택 4가구 및 제1종근린생활시설 1개소), 3층 (다가구주택 4가구), 4층 (다가구주택 4가구)

설비내역: 위생, 급배수, 도시가스 공급, 난방 설비 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 970,709,120원

채권자: 공OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 "선주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 북구미IC와 가까워 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 주변 환경 분석

주변에 선주초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 봉곡테마공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 봉곡동은 비교적 잘 형성된 상권과 함께 편의시설, 문화시설(봉곡도서관 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부요약:

* 말소기준권리: 공단새마을금고 근저당권 (2022-04-28, 498,000,000원)

* 말소 예정 권리: 공단새마을금고 근저당권, 임의경매 개시결정

* 건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 공단새마을금고 근저당권 (2022-04-28, 498,000,000원)

* 말소 예정 권리: 공단새마을금고 근저당권, 안호성 주택임차권, 안호성 가압류, 임의경매 개시결정

전체적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 고 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2022-10-06, 대항력 없음

* 곽 : 보증금 100,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-10-06, 확정일자 2022-09-14, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-07, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-05, 대항력 없음

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-05, 확정일자 2022-09-23, 대항력 없음

* 백 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-20, 대항력 없음

* 안 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-08-17, 확정일자 2023-08-17, 대항력 없음

* 안 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-07, 확정일자 2022-07-07, 대항력 없음

* 염 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-13, 확정일자 2024-12-13, 대항력 없음

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-25, 대항력 없음

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-08, 대항력 없음

* 하 : 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 미상, 확정일자 무, 대항력 없음

* 한국토지주택공사: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-14, 확정일자 2022-09-26, 대항력 없음

3.3. 권리 분석 종합

모든 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 인수되지 않는 권리가 없어 권리관계는 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례들은 전용면적 56~83㎡의 연립/다세대 주택으로, 본건(연면적 약 180평의 다가구주택)과는 규모 및 용도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 사례들의 매매가는 4천만원에서 6천3백만원 사이입니다.

구미시 봉곡동 지역의 다가구주택 매매 사례로, 총 매매가 8억 원에 융자 2.6억, 보증금 3.92억, 인수금 1.48억인 매물이 있습니다. 또 다른 사례로 총 매매가 10억 원에 융자 3.5억, 보증금 5.86억, 인수금 6,400만원인 매물도 있습니다. 이는 본건의 감정가 9.7억 원과 비교 시, 유사한 규모의 다가구주택은 8억~10억 원대의 시세가 형성될 수 있음을 시사합니다.

4.2. 시세 동향

본건의 감정가는 970,709,120원입니다. 이는 토지 면적 약 99.55평, 건물 연면적 약 180.55평 규모의 다가구주택에 대한 평가 금액입니다. 인근의 다가구주택 매물 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 규모의 매물은 8억 원대에서 10억 원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 따라서 감정가는 지역 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 선주초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 봉곡동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 봉곡도서관이 인접해 있어 문화생활 또한 즐길 수 있습니다.

* 교통: 북구미IC 접근성이 좋고, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 지역 현황

봉곡동은 구미시 내에서도 주거 지역으로 발달한 곳이며, 꾸준한 부동산 가치 상승 잠재력을 가진 지역으로 분석됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 권리 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

일부 임차인의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이는 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수와는 무관합니다.

6.3. 법규 및 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 단독주택(다가구주택) 용도로는 문제가 되지 않습니다. 건물 제시외 면적이 없는 것으로 보아 별도의 무단 증축이나 불법 건축물 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동의 주요 주거 지역에 위치하며, 선주초등학교를 비롯한 우수한 교육 환경과 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 건물이 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 없는 권리관계가 매우 명확한 물건입니다. 주변 시세 및 감정가 수준을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 4층 건물에 총 12가구(다가구주택 11가구 + 근린생활시설 1가구)로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 우수한 입지: 학교, 공원, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰진 봉곡동 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 별도의 명도 절차에 따른 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 970,709,120원입니다. 주변 유사 규모 다가구주택의 매매 사례 가격이 8억 원대에서 10억 원 이상임을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

본 물건은 권리상 특이사항이 없고 입지 조건이 양호한 점, 다가구주택으로서의 임대 수익 가능성 등을 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임대 현황 추가 파악 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로는 감정가의 85% 수준인 약 825,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.