나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10392 [1] 경상북도 구미시 도개면 가산리 1576 답 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10392 [1] 경상북도 구미시 도개면 가산리 1576 답 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매5계 2025타경10392 | 소재지: 경상북도 구미시 도개면 가산리 1576 | 감정가: 42,549,300원 | 최저가: 20,849,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10392 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도개면 가산리 1576

용도: 답 (논)

감정가: 42,549,300 원

토지면적: 2502.90㎡ (약 757.11평)

토지 지분율: 본건은 공유토지 중 1/3 지분에 대한 평가입니다. (제시된 '83421.657' 수치는 면적이나 비율을 나타내는 것으로 보이지 않아, 기타참고사항의 '1/3 지분'을 기준으로 명시합니다.)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분 매각 건으로 공유자 우선매수권 행사에 관한 특별 매각조건이 있습니다. 농지 취득 자격 증명 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 도개면 가산리 속칭 '원흥마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 낙동강변의 경지정리된 농경지와 농촌 취락, 야산 등으로 구성된 농경지대로 형성되어 있습니다. 소형 차량의 진출입이 가능하며, 취락 및 교통시설 접근성, 대중교통 사정 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 토지는 세장형의 평탄한 농경지(답)이며, 북측으로 약 4~5미터 폭의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 유OO의 지분에 대한 매각입니다. 채권자는 김OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지가 아닌 일부 지분만이 매각 대상이 된다는 의미이며, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있는 특별 매각조건이 존재합니다. 또한, 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 일반적인 경매 절차에 따라 잔금 납부 후에는 기존 권리는 소멸되나, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 및 협의가 중요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구미시 도개면 가산리는 전형적인 농경지대로, 주변에 농촌 취락이 일부 형성되어 있습니다. 따라서 상업 시설이 밀집된 지역이라기보다는 농업 활동과 관련된 소규모 지역 상권을 형성하고 있습니다. 도심의 편의시설 이용을 위해서는 구미 시내 등 인근 지역으로의 이동이 필요합니다. 투자 관점에서는 개발 잠재력보다는 농업 생산 또는 장기적인 토지 이용 변화에 따른 가치 상승을 기대해야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 생활 편의 시설은 주변의 '원흥마을' 등 인근 취락 지역의 편의시설에 의존하게 됩니다. 대중교통 사정은 무난한 편이나, 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 예상됩니다. 병원, 학교, 대형마트 등 주요 생활 편의 시설은 구미 시내를 이용해야 하므로, 도심 생활권과는 다소 거리가 있습니다. 전원생활 또는 주말 농장 운영을 위한 목적이라면 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 취득 시 고려해야 할 주요 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '지분 매각' 건으로, 공유자 우선매수권이 행사될 경우 입찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있으며, 추후 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정에 어려움이 있을 수 있습니다.

둘째, '농지 취득 자격 증명'이 필수이며, 이를 취득하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 큰 손실이 발생합니다.

셋째, '농림지역, 농업진흥구역' 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 건축 행위나 용도 변경 등이 엄격히 규제되므로, 투자 목적이나 활용 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

넷째, '가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역' 등 추가적인 제한 사항이 있어 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

다섯째, 임대관계가 불명확한 경우(미상) 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 구미시 도개면 가산리의 농업진흥구역 내 농지(답)로, 지분 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 낮은 감정가 대비 넓은 면적은 장점일 수 있으나, 농지 취득 자격 증명 필요, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 엄격한 토지 이용 규제 등 다수의 제약 조건과 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구되며, 해당 지역의 농업 관련 법규 및 공유 토지 관련 사항에 대한 충분한 이해가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

이 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

낮은 감정가: 42,549,300원의 비교적 낮은 감정가는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

농업 생산 목적: 농업 경영 계획을 가진 실수요자라면 자격을 갖추었을 경우 농업 생산 활동을 위한 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

장기적 관점: 농림 지역 및 농업진흥구역이라는 점을 감안할 때, 단기 시세 차익보다는 장기적인 토지 이용 변화나 개발 가능성에 대한 시나리오를 염두에 둔 투자가 필요합니다.

그러나 이러한 장점은 앞서 언급된 여러 리스크, 특히 지분 매각과 농지 취득 자격 증명 요건을 충족할 수 있다는 전제 하에서만 유효합니다. 해당 물건은 투자 위험이 높은 편이므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 상담을 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

김천지원 경매5계