나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10854 [1] 경상북도 구미시 선산읍 완전리 326-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재 '선산시장' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물으로서,
외 벽 : 적벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

공부 상 1층 주택 및 소매점, 2층 주택입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10854 (1)

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 완전리 326-1

용도: 근린주택 (1층: 소매점 및 주택, 2층: 주택)

감정가: 205,761,000원

토지면적: 191.00㎡ (약 57.8평)

건물면적: 273.61㎡ (약 82.8평) + 제시외 24.00㎡ (약 7.3평) = 총 297.61㎡ (약 90.1평) (건축물대장상 총면적 214.65㎡와 차이 존재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선산농업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재 '선산시장' 남서측 인근에 위치.

주위환경: 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하여 교통사정은 양호함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

주변시설: 선산시장 인근에 위치하여 재래시장 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 본건의 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수할 권리: 없음. 말소기준권리인 선산농업협동조합의 근저당권(1994-04-15)보다 뒤에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸됨.

임차인 현황:

* 양재성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2014-03-31. 대항력 없음.

*종합: 인수할 보증금 합계 0원. 비록 대항력은 없으나, 임차인의 실제 점유 관계 및 사업 관련 정보는 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있음.

등기부 현황 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 총 채권액 (근저당 기준)은 약 174,000,000원임.

* 말소기준권리는 1994년 4월 15일자 선산농업협동조합의 근저당권이며, 본 경매 개시일(2025-03-11)보다 선행하므로 본 경매를 통해 모든 권리 관계는 정리될 예정임.

1.3. 상권분석

건물 용도: 1층은 소매점 및 주택, 2층은 주택으로 사용되어 근린생활시설과 주택의 복합 용도를 지님.

주변 환경: 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 선산시장 인접으로 인한 유동인구의 존재 가능성이 있음.

수익성: 1층 상가의 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로 실제 임대 현황 및 수익률에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

1.4. 생활정보

주거 환경: 구미시 선산읍 소재지로, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역임.

편의시설: 선산시장과 인접하여 재래시장 이용이 편리하며, 기타 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편임.

교통: 차량을 통한 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요함.

교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 기본적인 교육 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

건물 면적 불일치: 건축물대장상의 총면적(214.65㎡)과 감정평가액 산정의 기준이 된 건물면적(273.61㎡ + 제시외 24.00㎡ = 297.61㎡) 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 미등기 증축, 불법 건축물 등의 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 건축물대장, 관련 서류를 면밀히 검토해야 함.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 공실 리스크 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악해야 함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설은 발견되지 않았음. 다만, 일부 환경 관련 제한 구역(배출시설설치제한지역)이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리, 선산시장 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 191㎡와 건물 297.61㎡ (제시외 포함) 규모를 갖추고 있음. 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 있어 상업 및 주거 수익을 동시에 기대할 수 있는 복합 용도의 건물임.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

다만, 건축물대장상 면적과 감정가 산정 면적 간의 차이가 크다는 점, 일부 토지이용 제한사항이 있다는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소임.

1.7. 투자 포인트

1. 낮은 권리 인수 및 명도 부담: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로 추가적인 권리 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 위험이 상대적으로 낮음.

2. 우수한 입지 조건: 선산시장 인근에 위치하여 지역 내 유동인구 확보가 용이하며, 단독주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능.

3. 복합 용도를 통한 수익 창출: 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익과 주거를 동시에 해결할 수 있으며, 추가적인 임대 수익 창출 잠재력이 있음.

4. 넓은 토지 면적: 191㎡의 비교적 넓은 토지 면적은 향후 건물 노후화 시 재건축 등 개발을 고려할 때 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,761,000원

현 시세 분석:

주변의 연립, 다세대 주택의 최근 매매가를 분석한 결과, 2024년 6월 거래된 82.86㎡ 규모의 연립주택이 6,700만원에 거래되었으며, 이는 약 80.8만원/㎡ 또는 26.7만원/평 수준임. 2024년 2월 거래된 80.16㎡ 규모의 다세대 주택은 4,350만원에 거래되어 약 54.3만원/㎡ 또는 18.0만원/평 수준이었음.

이러한 주변 거래가는 주로 소형 공동주택(연립, 다세대)을 기준으로 하며, 본건과 같은 상가와 주택이 결합된 단독형 근린주택과는 직접적인 비교가 어려움. 본건은 191㎡의 넓은 토지 면적과 297.61㎡(제시외 포함)의 건물 면적, 그리고 복합 용도의 특성을 고려할 때, 감정가가 이러한 요소들을 반영하고 있을 가능성이 높음.

본건의 감정가는 토지 191㎡와 건물 297.61㎡ 합계 면적에 대해 약 44.3만원/㎡ 또는 139.1만원/평으로 산정된 것으로 보임. 이는 주변 공동주택 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되나, 넓은 토지 지분과 상가 임대 수익 가능성 등을 고려한 것으로 보임.

예상 입찰가 산정:

감정가를 기준으로, 입찰 시 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 그리고 잠재적 리스크(면적 불일치, 제한 물권 가능성, 공실 리스크 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

건축물대장과 감정가 간의 면적 불일치는 명확한 확인이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

그럼에도 불구하고, 선산시장 인근의 복합 용도 건물로서 희소성을 고려한다면, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함.

보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 174,000,000원 ~ 195,000,000원

(참고: 인수 보증금은 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.