나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10877 [1] 경상북도 구미시 인의동 483 인동2차서한이다음 203동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""인동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아
파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정
은 보통시 됩니다.

건물의 구조

1.: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 2층 202호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
바 닥 : 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10
m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유
사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경10877 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 구미시 인의동 483 인동2차서한이다음 203동 2층202호

용도: 아파트

토지면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.43㎡ (약 25.54평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2008년 11월 26일

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 2층 202호 단위세대

총세대수: 270세대 (아파트 단지 기준)

1.3. 매각정보

감정가: 218,000,000원 (2억 1,800만원)

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본 물건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "인동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

차량의 진입이 가능하며, 동측으로 왕복 4차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하는 등 간선도로와의 접근성이 양호하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 내에 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8)입니다.

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번의 주택임차권이 있습니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 염현정 (염 )

전입일자: 2017년 12월 4일

확정일자: 2021년 11월 5일

배당신고일자: 2024년 1월 22일

보증금: 240,000,000원 (2억 4,000만원)

차임: 0원

대항력: 있음

인수 여부: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 위치한 인의동 일대는 주거 기능이 강화된 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 주변에 학교와 근린생활시설이 다수 분포하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업시설현황

인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 인동초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거편의

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 304대 (지하 163대, 지상 141대) 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

본 건에는 2억 4,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 지출 비용을 증가시키는 주요 요인이 됩니다.

6.2. 내부확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 평가와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

경상북도 구미시 인의동에 위치한 본 아파트 물건은 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 4,000만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리분석과 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 내부 확인 불가로 인한 물건 상태 불확실성도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요층 확보 가능

* 초등학교 등 교육시설 인접으로 가족 단위 거주자에게 적합

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력 고려 (단, 임차인 리스크 완화 시)

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 아파트와 유사한 면적대의 거래 사례가 2026년 4월 2억 1,800만원 (84.37㎡, 9층)에 있었으며, 2026년 5월에는 1억 6,800만원 (84.90㎡, 1층)에 거래된 사례도 있습니다. 감정가는 2억 1,800만원으로, 최근 최고가 거래가와 유사한 수준입니다.

9.2. 권리분석 반영 및 예상입찰가

본 물건은 2억 4,000만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 큰 부담이 존재합니다. 감정가 2억 1,800만원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 비용을 감안할 때, 실제 매수인의 총 지출 비용이 높아질 수 있습니다.

예상 입찰가는 물건의 시장 가치와 인수해야 할 보증금 부담을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가격을 고려하되, 임차인 인수 금액의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 (1억 9,000만원)

(주의: 상기 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 제시된 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.