나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10798 [1] 경상북도 구미시 도량동 686-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 ""구미여자고등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 현황 '주거용건부지'임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전 축종 제한)),상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""건물감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가): 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 중,
-사용승인일: 1990.11.17
-외 벽: 적벽돌 쌓기 등 마감.
-내 벽: 타일, 벽지 등 마감.
-바 닥: 장판지 등 마감.
-창 호: 알루미늄창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진대장""과 같이 제시외건물이 소재하나, 토지의 가격에 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10798 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도량동 686-19

용도: 단독주택

감정가: 198,589,560원

토지면적: 209.30㎡ (약 63.32평)

건물면적: 187.53㎡ (약 56.73평) (주건축물) + 7.20㎡ (약 2.18평) (제시외 건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "구미여자고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 가장형의 형태로, 인접 토지와 대체로 등고평탄하며 현재 '주거용건부지'로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 황혜선

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-12

* 확정일자: 2023-04-10

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 황

* 분석: 상기 임차인 황혜선은 대항력이 없습니다. 이는 확정일자(2023-04-10)가 말소기준권리인 구미농업협동조합 근저당권(2023-01-31)보다 늦기 때문입니다. 따라서 임차인의 보증금 35,000,000원은 경매 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 추가적인 임차인이 있는지 명도 시점에 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 01월 31일 접수된 구미농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 말소될 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 경우, 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 토지 등기부채권 총액 147,737,826원, 건물 등기부채권 총액 182,737,826원.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 도량동 일대는 주거 지역으로서, 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 상가들이 입점해 있을 것으로 예상되며, 조용하고 안정적인 주거 상권의 형태를 띨 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 구미여자고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 간선도로 이용이 편리하여 구미 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년 11월 17일 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 7.20㎡의 제시외 건물이 존재합니다. 이는 일괄 매각 대상에 포함되나, 활용 방안 및 철거 여부 등을 사전에 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없음)

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 경매 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 구미시 도량동의 단독주택으로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

대항력 없는 임차인이 파악되었으나, 임대 관계가 미상이라는 점과 건물의 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

적절한 명도 진행 및 건물 상태에 대한 면밀한 사전 점검을 통한다면, 안정적인 투자를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 209.30㎡의 적절한 면적의 토지를 보유하고 있어, 향후 토지 가치 상승 또는 재건축/증축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 구미여자고등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 편의성이 양호한 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매입하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 198,589,560원입니다.

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 해당 물건과 직접적으로 비교 가능한 동년식 또는 단독주택의 최근 실거래가 정보는 부족합니다. 주로 2016년식 연립/다세대 주택의 매매가(약 2억원)와 1988년식 다세대 주택의 매매가(4천만원)가 확인되었습니다.

본건은 1990년식 단독주택으로, 토지 면적이 209.30㎡ (약 63.32평)으로 비교적 넓습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가액 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 건물의 노후화 정도, 주변 단독주택의 실제 거래 시세, 명도 난이도 등을 상세히 조사한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 분석은 제공된 JSON 데이터의 한계로 인해, 유사 단독주택의 정확한 시장 시세를 반영하는 데는 제한이 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 주변 단독주택의 최근 실거래가, 매물 현황, 건물 상태 등을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 198,589,560원을 기준으로, 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.