나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10892 [1] 경상북도 김천시 감문면 광덕리 1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 감문면 광덕리 소재 '장내마을' 동측 근거리에 위치하여 주위일대는 취락, 농경지(전, 답, 과수원), 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며 주간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사로 전(휴경지 상태, 일부에는 분묘 소재)임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 지상에는 목측으로 확인되는 분묘 4기가 소재함.

물건 비고

1. 맹지, 휴경지
2. 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하는 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니함으로써 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함.
3. 분묘소재 감안한 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10892 (1)

소재지: 경상북도 김천시 감문면 광덕리 1

용도: 전 (밭)

감정가: 30,268,000원

토지면적: 1081.00㎡ (약 327평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금 추정)

토지 등기부 채권 총액: 1,900,000,000원

작성일: 2026년 4월 29일

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 김천시 감문면 광덕리 소재 '장내마을' 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 취락, 농경지(전, 답, 과수원), 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 주간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 토지는 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다.

1.1. 1. 주변 시설 및 환경

경상북도 김천시 감문면 광덕리는 주로 농경지와 자연녹지로 이루어진 지역입니다. 주요 시설로는 농경지, 임야, 일부 취락 지역이 혼재되어 있습니다. 인근 지역에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 농업 활동이 이루어지는 일반적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 신용보증기금 등의 채권으로 인한 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 등기부등본 상 소유권은 이상운에서 이종일로 이전되었으며, 신용보증기금 및 관련 유동화 전문 회사의 가압류가 다수 설정되어 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 목측으로 확인되는 분묘 4기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. [cite:1, cite:3] 이에 따라 평가 시 감안되었습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농경지대로서 주변 상업 활동보다는 농업 중심의 경제 활동이 이루어지는 지역입니다. 농산물 거래 등을 위한 지역 단위의 유통망이 있을 수 있으나, 일반적인 상권 분석 관점에서의 유의미한 요소는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 농경지와 임야, 일부 취락 지역이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 해당 지역의 취락지를 중심으로 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 토지는 인접 도로와의 연결이 없어 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 농지취득자격증명: 농지이므로 최고가매수신고인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 불허가 결정될 수 있으며, 이 경우 매수 신청 보증금은 반환되지 않고 배당 금액에 산입됩니다.

* 분묘기지권: 토지 내 분묘 4기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 향후 토지 이용 시 분쟁 또는 제약 요인이 될 수 있습니다. [cite:1, cite:3]

* 휴경지: 현재 경작되지 않는 휴경지 상태로, 토지 활용을 위해서는 추가적인 계획 및 투자가 필요합니다.

* 채무 규모: 감정평가액(30,268,000원) 대비 등기부채권 총액(1,900,000,000원)이 매우 높아 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행되었음을 알 수 있습니다. 이는 해당 물건의 유동화 및 회수 과정에서 발생한 문제와 연관이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 감문면의 농경지로서, 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등의 제약 사항을 가지고 있습니다. 순수 농경지대로서 주변 환경은 보통 수준이나, 도로 접근성이 매우 제한적입니다. 농업 외 타 용도로의 활용에는 상당한 어려움이 예상되며, 분묘 관련 문제 해결 또한 필요합니다. 감정가 대비 채무 총액이 막대하여 채권 회수 관점에서 진행된 경매로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적: 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 인근 농지와 연접하여 경작지를 확장하고자 하는 수요가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 저평가된 농지로서 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농지 관련 정책 활용: 농업 관련 정책 자금이나 지원 사업 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 30,268,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세나 시장 가치를 산정하기 어려우므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

다만, 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 제약 조건을 고려할 때, 감정가 이하 또는 이에 근접한 금액으로 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.