나이스옥션 법원경매 김천 2025타경292 [1] 경상북도 김천시 율곡동 793 드림스퀘어 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 ""김천혁신도시"" 내에 위치하는 ""드림스퀘어"" 제2층 제205호 단위상가로서, 주위일대는 관공서, 아파트, 상업시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물중
제2층 제205호로서(사용승인일 : 2015.07.14)

외 벽 : 복합 알루미늄판넬 및 화산석, 스톤코트 마감,
내 벽 : 인테리어 마감,
천 장 : 데크플레이트 노출,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

근린생활시설(의원)이나, 현황은 공실상태임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보기, 도시가스 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 '상업용건부지'임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 24미터, 북측으로 폭 약 16미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-02-03)(대로2-혁신1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(중로1-혁신5)(접합) 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2016-03-17)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경292 (1)

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 793 드림스퀘어 2층 205호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 407,000,000원

토지면적: 45.34㎡ (약 13.7평)

토지지분: 45.3442㎡ (약 13.7평)

건물면적: 91.50㎡ (약 27.7평)

건물지분: 91.5㎡ (약 27.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2015년 07월 14일

2. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 율곡동에 위치한 김천혁신도시 내 드림스퀘어 건물 2층 205호입니다.

주위는 관공서, 아파트 단지, 상업시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 상업용 건부지이며, 서측 약 24미터, 북측 약 16미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 모든 권리는 말소 예정입니다.

말소기준권리는 2015년 07월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 현황 공실 상태이나 실제 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김천혁신도시는 공공기관 이전 이후 인구 유입이 있었으나, 상가 공실률이 전국 신도시 중 높은 수준을 기록하는 등 상권 활성화에 어려움을 겪고 있습니다.

이는 수요 대비 공급이 과다한 도시 구조, 근무자들의 외부 소비 이동, 주말 및 야간 인구 감소 등의 구조적인 문제가 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

다만, 율곡동 메타스퀘어 일대는 골목형 상점가로 지정되는 등 지역 내에서 비교적 활발하게 운영되는 상권으로, 본건이 속한 드림스퀘어 건물 자체의 입지 및 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

본 건은 제1종근린생활시설로, 배후 주거단지 및 업무시설 이용객을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

5. 생활정보

김천혁신도시 내에는 한국도로공사, 교통안전공단 등 다수의 공공기관이 위치해 있습니다.

생활 편의시설로는 김천복합혁신센터(도서관, 다목적강당, 청소년실 등)가 건립 예정 또는 운영 중이며, 청소년 테마파크 등 가족 중심의 여가시설이 확충되고 있습니다.

인근에 김천녹색미래과학관, 직지 문화공원 등의 관광 명소도 있습니다.

그러나, 일부 기사에서는 대형 병원, 소아과, 산부인과 등 필수 의료 시설이 부족하여 타 지역으로 이동해야 하는 불편이 있다고 언급됩니다.

6. 잠재적 리스크

전반적인 김천혁신도시 상권의 높은 공실률과 낮은 활성화 수준은 본건 상가에도 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다.

수요보다 공급이 앞선 도시 구조 및 배후 인구의 소비 패턴(외부 소비)은 공실 장기화의 원인이 될 수 있습니다.

지역 내 필수 의료 시설의 부족은 정주 여건에 대한 장기적인 불안 요인이 될 수 있습니다.

다행히 본건은 현재 공실 상태로, 별도의 명도 대상 임차인은 없으나, 임대 관계 미상에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김천혁신도시라는 신도시 내에 위치한 근린생활시설로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 신속한 명도가 가능한 장점이 있습니다.

하지만, 김천혁신도시 상권 자체의 높은 공실률과 구조적인 문제점은 투자에 앞서 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

향후 혁신도시의 추가 개발 및 정주 여건 개선 노력에 따라 상권 활성화 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

8. 투자 포인트

김천혁신도시의 지속적인 인프라 확충 및 정주 여건 개선 노력 (도로망 확충, 복합문화시설 건립 등)

제1종근린생활시설로서 배후 주거단지 및 업무시설의 수요를 흡수할 잠재력 보유

일부 상권(메타스퀘어 일대)의 골목형 상점가 지정 등 활성화 시도

권리관계가 깨끗하여 명도 부담이 적음

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 김천혁신도시 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 조사

* 본건 건물 및 인근 상가의 임대 시세 조사

* 김천혁신도시 상권의 전반적인 회복 가능성 및 성장 잠재력에 대한 심층 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 감정가 407,000,000원을 기준으로 권리관계, 물건의 상태, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.