나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10937 [1] 경상북도 구미시 형곡동 304-8 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""형곡중학교"" 동측 인근에 위치하는 ""(통칭: 진덕디오
스빌 11차) 제1층 제101호"" 단위세대로, 부근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되
어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통 사정 무난한
편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 101호 단위세대로
외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 등
바닥: 내장 바닥재 및 타일 등
창호: 샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형의 토지로 자체지반 대체로 등고평탄한 ""다세대주택 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 10미터 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습
니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구
역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 본건은 ""진덕디오스빌 11차""로 통칭됩니다.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(양도전 임차인: 한국토지주택공사)로 부터 2025.8.11.자에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경10937 (1) 사건에 의한 부동산강제경매 물건입니다.

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 304-8 1층101호 (통칭: 진덕디오스빌 11차)

용도: 다세대주택

감정가: 77,000,000원

토지면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

토지 지분: 39.8368㎡ (약 12.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 77.78㎡ (약 23.53평)

건물 지분: 77.78㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

건축년도: 2000년 6월

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2025.8.11.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 주로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

본건이 속한 단지는 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 구미세무서장의 압류 (2023.02.14.)입니다.

등기부 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전: 이희상 (2010.09.03.), 주식회사동행 (2019.10.21., 임의경매로 인한 매각)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (85,000,000원, 2023.10.13. 말소)

- 압류: 구미세무서장 (2023.02.14., 말소, 말소기준권리)

- 강제경매: 서울보증보험 (88,202,050원, 2025.04.04. 말소)

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

임차인 현황:

* 이동희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-08

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-23

확정일자: 2020-06-09

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 한국토지주택공사의 임차권이 말소 예정이고, 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 없을 것으로 판단되기 때문입니다.

1.3. 상권분석

본건은 형곡중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 단지인 "진덕디오스빌A"(2000년식, 전용면적 76.255㎡)가 2026년 3월 7,350만원에 거래되었습니다.

다른 빌라들의 경우, 연식이나 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가 77,000,000원은 최근 거래된 유사 물건의 시세와 비교 시, 다소 높거나 유사한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 형곡중학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

본건 건물은 위생, 급배수, 도시가스 공급, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경과 관련된 서울보증보험 주식회사의 확약서 내용을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 비록 확약서 제출로 인해 임차 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

현재 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 한국토지주택공사와 이동희가 명시되어 있습니다. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축 및 행위 제한에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

일반적인 검색 및 지도 정보 확인 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 환경 조사를 위해서는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 주거 단지 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건이 양호합니다.

강제경매로 진행되는 물건으로, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

특히 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 관련 위험 요소는 상당히 해소되었습니다.

감정가 77,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

확실한 임차 보증금 인수 없음: 서울보증보험의 확약서로 임차 보증금 관련 위험이 제거되었습니다.

우수한 입지: 학교와 주거 및 상업 시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

시세 대비 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교하여 투자 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

주변 최근 매매가: "진덕디오스빌A"(2000년식, 76.255㎡) 2026년 3월 7,350만원

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 77,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시세인 7,350만원을 참고하여 시세의 90%~98% 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시: 7,350만원의 90% = 약 6,615만원

공격적인 접근 시: 7,700만원 (감정가)

따라서, 예상 입찰가 범위는 6,700만원 ~ 7,300만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.