나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10806 [1] 경상북도 구미시 고아읍 문성리 208 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리 소재 '구미농산물도매시장' 북동측 인근에 위치하며 주위 일대는 순수 경지정리지대로 경지정리된 답 및 축사부지 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 소형 차량 및 농기계 출입 가능하고 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

모두 세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄한 답임.

인접 도로상태

일련번호 1은 북동측으로 폭 약 3미터 정도의 농로와 접하고,
일련번호 2는 남서측으로 폭 약 5미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1,2: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 공유자 우선매수권 있음(공유자 우선매수권행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10806 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 문성리 208

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구미농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 기본 사항

용도: 답 (농지)

감정가: 130,195,000원

1.3. 면적 정보

토지 전체 면적: 2003.00㎡ (약 605.9평)

매각 대상 토지 지분 면적: 1001.5㎡ (약 303.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.4. 매각 대상

토지일부지분매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 공유자 우선매수신고, 지분매각

* 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

* 공유자 우선매수권 있음 (공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리 소재 '구미농산물도매시장' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 순수 경지정리지대로, 경지정리된 답 및 축사부지 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

토지는 북동측으로 폭 약 3미터 정도의 농로와 접하고 있으며, 남서측으로는 폭 약 5미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 생산녹지지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역)

* 농업진흥구역

* 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 소유권 변동 및 현황

최초 소유권은 김성태에게 1999년에, 이후 장우심 외 1명에게 2013년에, 이경민 외 1명에게 2017년에, 정계순에게 2019년에 각각 이전되었습니다. 현재 매각 대상 지분은 이경민, 주정숙, 이종오 등과 관련된 지분으로 보이며, 구미농업협동조합의 임의경매로 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 2월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을14)입니다. 이 기준권리보다 선순위의 권리는 현재 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 근저당 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 해당 물건에는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로, 추후 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 142,962,767원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 농업진흥구역 내 답으로, 주위가 농경지 및 축사 등 농업 관련 시설과 혼재된 지역입니다.

인근의 구미농산물도매시장은 지역 농산물 유통의 중심지 역할을 하며, 해당 물건의 농업적 가치와 연계될 가능성이 있습니다.

대규모 상업 시설이나 주거 단지보다는 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

구미농산물도매시장이 인접해 있어 농산물 관련 접근성은 우수합니다.

기타 주거 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족하며, 구미시 고아읍 소재지 또는 인근 도시 지역으로의 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명서를 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 지분 매각의 제약: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 단독으로 자유로운 처분이 어렵습니다.

* 공유자 우선매수권: 다른 공유자가 법에서 정한 절차에 따라 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있어, 낙찰 후에도 소유권 취득이 불확실할 수 있습니다. (1회 행사 제한 조건 있음)

* 원상회복명령 가능성: 현재 토지의 이용 상태에 따라 원상회복 명령이 내려질 가능성이 언급되어 있어, 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 축사 영향: 주변에 축사 부지가 혼재되어 있어, 악취나 기타 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍 문성리의 답 지분 경매 건으로, 구미농산물도매시장 인근이라는 지리적 이점과 농업진흥구역이라는 토지 용도적 특성을 가지고 있습니다.

다만, 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필수, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 일반적인 부동산 경매 물건보다 복잡하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 농업적 활용이나 향후 개발 가능성을 고려하되, 관련 법규 및 공유자와의 관계 설정을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미농산물도매시장 인근: 농산물 관련 사업 연계 또는 자산 가치 상승 잠재력.

* 농업진흥구역 내 생산녹지지역: 농업 생산성 향상을 위한 개발 또는 기타 관련 사업 추진 시 고려 대상.

* 지분 매각을 통한 저가 접근: 전체 토지의 절반 지분 매각으로, 단독 소유 대비 낮은 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,195,000원

매각 대상 토지 지분 면적: 1001.5㎡ (약 303.0평)

감정가 기준 지분 가격: 약 65,097,500원

본 물건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지 관련 규제 등 여러 복합적인 요인으로 인해 일반적인 부동산 시세 분석만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 공유자 우선매수권자의 존재 여부 및 의사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 그리고 토지 현황에 따른 원상회복 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

위험 요소를 감안하여 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 바람직하나, 최종 입찰가는 개별적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.