나이스옥션 법원경매 김천 2025타경241 [1] 경상북도 김천시 부곡동 1059-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 ""김천고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아
파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

세장형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 ""단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설(사무소
) 건부지""입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(
전.축종)), 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로
외벽: 화강석, 스톤코트 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

2-가) 1~4층: 근린생활시설(사무소), 단독주택(다가구주택)

설비내역

위생ㆍ급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 김천지원 2025타경241 (1)

소재지: 경상북도 김천시 부곡동 1059-5

용도: 근린주택 (단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설(사무소) 복합 용도)

감정가: 833,223,600원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동신새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 429.00㎡ (약 129.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 707.97㎡ (약 214.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 "김천고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 주변 도로

본건 토지는 세장형으로 대체로 등고 평탄하며, 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지의 남측으로는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역(김천도시지역), 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 유무)

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 주거 및 근린생활시설 지역에서는 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (2014-03-20, 동신새마을금고, 216,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 내용)

* 토지 등기부: 소유권 이전 및 상속 내역, 동신새마을금고 근저당권 2건 (총 420,000,000원), 임의경매 개시 결정 등기(채권자: 동신새마을금고)가 존재하며 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 및 이전, 동신새마을금고 근저당권 2건 (총 420,000,000원), 주택임차권, 전세권 설정 등기가 존재하며 모두 말소 예정입니다. 잠실세무서장의 압류도 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 420,000,000원 + 건물 842,700,000원 = 1,262,700,000원

3.4. 임차인 현황 및 인수 보증금

총 18명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 "대항력: 없음"으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됩니다.

* 고복련: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-01-10.

* 김기태: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-27, 확정일자 2024-09-27, 배당신고 2025-02-10.

* 김영민: 보증금 1,000,000원, 차임 260,000원. (전입/확정일자 정보 부족)

* 박만재: 보증금 24,700,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-27, 확정일자 2024-09-27, 배당신고 2025-02-17.

* 박영흠: 보증금 18,000,000원, 차임 0원. (전입/확정일자 정보 부족)

* 박현정: 보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-12. (확정일자 정보 부족)

* 박현정: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-12, 확정일자 2020-10-12, 배당신고 2024-11-21.

* 윤정호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-28.

* 이정미: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-10-05, 확정일자 2021-10-05, 배당신고 2025-02-21.

* 이호중: 보증금 5,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-09-13, 확정일자 2025-02-20, 배당신고 2025-04-14.

* 한국토지주택공사(입주자김창우): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-17, 확정일자 2022-12-29, 배당신고 2025-03-06.

* 한국토지주택공사(입주자류진하): 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-17, 확정일자 2022-12-29, 배당신고 2025-04-03.

* 한국토지주택공사(입주자윤정제): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-18, 확정일자 2021-10-21, 배당신고 2025-03-06.

* 한국토지주택공사(입...): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-02, 확정일자 2021-03-17, 배당신고 2025-04-03.

* 한국토지주택공사(입주자이준철): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-12, 확정일자 2022-11-22, 배당신고 2025-03-06.

* 한국토지주택공사(입주자장병진): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-08, 확정일자 2021-10-22, 배당신고 2025-03-06.

* 한국토지주택공사(입주자전우익): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-17, 확정일자 2022-12-29, 배당신고 2025-03-06.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부곡동 일대는 김천고등학교 인근으로, 아파트 단지, 단독 주택 및 다양한 근린생활시설이 어우러진 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 이는 상가 및 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.2. 상가 및 주택 임대 시장

건축물 정보에 따르면 본건 건물은 근린생활시설(사무소) 및 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있어, 두 가지 종류의 임대 수익 창출이 가능합니다. 인근 지역의 주거 수요와 상업 활동을 고려할 때 안정적인 임대 수입을 기대할 수 있습니다.

4.3. 상권 활성화 가능성

주거단지와 근린생활시설이 밀집한 지역 특성상, 꾸준한 배후 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 김천시의 발전 방향 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 상권 가치는 더욱 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에 김천고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거 편의성

차량 접근이 편리하고 대중교통 이용도 가능한 지역으로, 주민들의 일상생활 영위에 필요한 제반 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 연식 및 구조

제공된 JSON 데이터의 건축 연도(1980~1993년)는 주변 건물들의 정보로 추정되며, 본건 물건 자체의 건축물대장상 사용승인일자는 2014년 9월 2일입니다. 따라서 본건 건물은 비교적 신축으로 판단됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 채무 총액 대비 감정가

총 채권액(약 12.6억원)이 감정가(약 8.3억원) 대비 상당히 높은 점은 본 건의 시장 가치 평가가 보수적으로 이루어졌거나, 향후 경매 진행 시 추가적인 가격 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보의 불확실성

일부 임차인의 전입일자 또는 확정일자 정보가 누락되어 있습니다. 비록 대항력이 없는 것으로 판단되나, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 부곡동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하며 용도 또한 주거와 상업 기능을 겸하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 건물 또한 2014년 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 시장 상황에 따라 가격 조정의 여지를 두어야 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 깔끔한 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 복합 용도의 수익 창출 가능성: 근린생활시설과 다가구주택 용도로 임대 수익을 동시에 확보할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 신축으로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 JSON 데이터는 개별 주택(연립, 다세대)의 거래 사례로, 본건과 같이 건물 전체에 대한 시장 가치를 산정하기에는 직접적인 비교가 어렵습니다. 제공된 JSON 데이터의 거래 금액(2천만원 ~ 5천2백5십만원)은 본 건의 감정가(약 8.3억원)와 상당한 차이를 보입니다.

본건의 감정가는 833,223,600원이며, 모든 임차인의 보증금이 인수되지 않아 권리관계가 매우 깔끔하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 지역 시장의 변동성을 감안하여, 낙찰가는 감정가의 90% ~ 100% 범위인 약 750,000,000원 ~ 830,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.