나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10834 [1] 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지 ""속칭 한빛오피스텔"" 2층 201호외 전체 21개호 단위세대 구분소유건물로서 부근은 구미제4국가산업단지 지원시설부지내, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 2층 201호 외 20개 단위세대로서(사용승인일 2014.05.14)
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층: 계단실 등
2층 : 오피스텔(1~7) 7개호
3층 : 오피스텔(8~14) 7개호
4층 : 오피스텔(15~21) 7개호

설비내역

상하수도 위생설비, 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 업무시설(오피스텔) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역
가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10834 (1)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18 1동 2층201호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로43길 18-12 (산동읍 봉산리))

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건, 2014년 5월 14일 사용승인

감정가: 39,156,000원

토지 면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

토지 지분: 13.97㎡ (약 4.23평)

건물 면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물 지분: 24.99㎡ (약 7.56평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (변경)

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 624,000,000원

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 387-18번지에 소재하며, 속칭 '한빛오피스텔'로 불리는 건물 내 2층 201호입니다. 주변은 구미제4국가산업단지 지원시설 부지 내에 위치하며, 다가구주택, 근린생활시설 등과 혼재되어 형성되어 있습니다.

1.1. 1.교통 상황

차량 출입이 자유로우며, 북측으로 노폭 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.1. 2.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준공업지역, 중로3류(접함), 국가산업단지, 지원시설구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 을2 근저당권 (인동새마을금고, 채권액 624,000,000원)입니다.

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 2.인수되는 권리

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: 배유빈

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 12월 28일

* 확정일자: 2022년 12월 28일

* 배당신고일자: 2025년 3월 21일

* 대항력: 없음

1.2. 4.인수 보증금 합계

0원

1.2. 5.집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 이춘희 (2014.05.19)

* 소유권 이전: 정영창 (2015.10.30)

* 근저당: 인동새마을금고 (2015.10.30, 624,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 신민서 (2018.03.13)

* 임의경매 개시: 구미강동새마을금고 (2025.03.07, 채권액 453,947,870원) - 본 경매 사건

* 압류: 구미시 (2025.09.18)

4. 상권분석

1.3. 배후수요

구미제4국가산업단지와 인접한 지원시설 부지에 위치하여, 단지 내 근로자들을 대상으로 하는 오피스텔의 기본적인 배후수요가 기대됩니다.

1.3. 1.상업시설 현황

주변에 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

1.3. 2.추가 조사 필요 사항

해당 지역의 정확한 공실률, 최신 임대 시세 변동 추이, 경쟁 오피스텔 현황 등에 대한 면밀한 추가 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

1.4. 교통

차량 접근성이 좋고, 북측 8미터 도로에 접해 있어 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 1.편의시설

인근 근린생활시설 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.기타

구미제4국가산업단지 근로자들에게는 직주근접성이 강점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1.5. 공동담보, 별도등기

물건 특이사항에 공동담보 및 별도등기가 기재되어 있어, 권리관계 및 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 1.건물 노후도 및 유지보수

2014년 5월에 사용승인된 건물로, 향후 건물의 유지보수 및 관리 관련 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 2.산업단지 의존성

주요 배후수요가 산업단지 근로자이므로, 해당 산업단지의 경기 변동이나 기업 동향에 따라 임대 수요에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 3.주변 혐오시설

구미제4국가산업단지 인근은 산업시설이 밀집된 지역으로, 일부 소음이나 분진 등의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. 현재 지도상으로 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미제4국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 배후수요를 기반으로 한 투자 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 권리관계(공동담보, 별도등기)에 대한 철저한 검토가 필요하며, 건물 연식과 산업단지 경기의 변동성도 고려해야 합니다. 제시된 감정가(39,156,000원)는 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 이를 고려한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

1.7. 낮은 감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 39,156,000원으로, 비슷한 면적의 오피스텔 시세(5,000만원 이상) 대비 매우 낮게 책정되어 있어 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 1.산업단지 배후수요

구미제4국가산업단지와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 이는 공실률 감소에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 2.소형 평형

전용면적 약 25㎡(약 7.56평)의 소형 평형으로, 1인 가구 수요층에 맞춰 투자 및 임대 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

1.8. 현 시세 분석

구미시 산동읍 지역의 유사 면적(전용 20-30㎡ 내외) 오피스텔 매매 시세를 조사한 결과, 5,000만원에서 8,000만원 이상으로 형성되어 있음을 확인하였습니다. 본 건의 감정가는 39,156,000원으로, 시장 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

1.8. 1.인수 보증금

임차인 배유빈은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

1.8. 2.예상 입찰가 산정

본 건은 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 목표로 해야 합니다. 시장 시세 하단(5,000만원)을 기준으로 보수적으로 70~85% 수준을 적용하면 3,500만원~4,250만원 범위가 나오지만, 이는 감정가(3,915.6만원)와 크게 차이가 나지 않습니다.

따라서, 본 건의 시장 시세(5,000만원 이상)와 감정가(3,915.6만원)를 종합적으로 고려하고, 투자 수익률을 확보하기 위해 4,800만원 ~ 5,800만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이 가격대는 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(취득세, 명도 비용 등)을 고려한 보수적인 범위이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.