나이스옥션 법원경매 김천 2025타경302 [1] 경상북도 구미시 송정동 13-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재로서 '송정삼거리' 남측 인근에 위치하는 바 인근일대는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로서
(사용승인일:2011.11.22)

-외벽 : 화강석 등 마감.

-내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감.

-바닥 : 장판지 깔기 및 타일붙임 등 마감.

-창호 : 새시창호의 구조임.

이용상태

기호2)
1층: 계단실
2-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스 보일러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 건물 중 2-4층 일부는 공부상 용도가 사무소이나 실제는 다가구주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계

미상임.

나. 기타

없음

물건 비고

1. 일괄매각
2. 2~4층 일부는 공부상 용도가 사무소이나 실제는 다가구주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경302 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 13-14 (신시로24길 3-8)

용도: 다가구주택

감정가: 1,145,087,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 왜OOOOOO (왜관새마을금고)

1.2. 면적 정보

토지면적: 345.00㎡ (약 104.36평)

건물면적: 602.08㎡ (약 182.15평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

* 건물 2~4층 일부는 공부상 용도가 사무소이나 실제는 다가구주택으로 이용 중임.

주의사항:

* 일괄매각 대상임.

* 건물 2~4층 일부의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하므로, 건축물대장 등 공부와 현황을 반드시 확인해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 송정동 소재로서 '송정삼거리' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약 내용을 종합한 결과, 말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 왜관새마을금고의 근저당권 (을11, 금468,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액(토지): 468,000,000원

* 등기부채권 총액(건물): 743,000,000원 (주택임차권 3건 포함)

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인들은 모두 대항력이 없습니다 (대항력: 없음). 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 임차인 (보증금/차임/전입일자):

* 곽 : 보증금 30,000,000원 / 차임 300,000원 / 전입 2023-04-14

* 김 : 보증금 20,000,000원 / 차임 300,000원 / 전입 2025-01-08

* 김 : 보증금 15,000,000원 / 차임 350,000원 / 전입 2023-02-23

* 박 : 보증금 5,000,000원 / 차임 500,000원 / 전입 2023-01-30

* 의승계인주택도시보증공사: 보증금 100,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2023-01-25

* 박 : 보증금 20,000,000원 / 차임 270,000원 / 전입 2024-12-26

* 성 : 보증금 5,000,000원 / 차임 280,000원 / 전입 2024-11-07

* 이 : 보증금 5,000,000원 / 차임 400,000원 / 전입 2025-04-15

* 장 : 보증금 30,000,000원 / 차임 250,000원 / 전입 2023-05-08

* 정 : 보증금 5,000,000원 / 차임 570,000원 / 전입 (미상)

* 최 : 보증금 15,000,000원 / 차임 380,000원 / 전입 2024-06-07

* 한국토지주택공사(201호): 보증금 60,000,000원 / 차임 100,000원 / 전입 2023-02-06

* 한국토지주택공사(201호)한국토: 보증금 60,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2023-02-23

* 지주택공사(501호): 보증금 60,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2023-02-23

* 한국토지주택공사(502호): 보증금 56,600,000원 / 차임 0원 / 전입 2024-09-19

* 한국토지주택공사(505호): 보증금 110,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2023-02-09

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 송정동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 지역 주민들의 수요를 충족시키는 다양한 상점과 서비스 시설이 분포하고 있습니다. '송정삼거리' 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 다가구주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. (참고: 검색 결과는 주로 송정동의 식당 및 카페 정보 위주였으며, 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 다만, 구미시 산동읍 지역에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진 관련 민원이 지속적으로 제기되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)

* 사용승인일: 2011년 11월 22일

* 외벽: 화강석 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감

* 바닥: 장판지 깔기 및 타일 붙임 등 마감

* 창호: 새시 창호

* 설비: 위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스 보일러 등

5.2. 건물 이용 현황

1층은 계단실로 이용 중이며, 2층부터 4층까지 다가구주택으로 이용 중입니다. 다만, 공부상 2~4층 일부는 사무소 용도로 되어 있으나 실제로는 다가구주택으로 사용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 실제 이용 현황 불일치

2~4층 일부가 공부상 사무소이나 실제 다가구주택으로 이용 중인 점은 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 리모델링 또는 증축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다. 낙찰자는 이 부분을 충분히 인지하고 감안해야 합니다.

6.2. 다수의 임차인

총 20여 명의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 이사, 명도 등 과정에서 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 송정동의 도심지에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적인 임대 수익 확보에 유리한 조건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 발달하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 일부의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 반드시 확인 및 검토가 필요한 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 파악과 해결 방안 마련이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 입지 조건: 송정삼거리 인근의 도심지 위치로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 일괄매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도의 복잡한 절차가 필요하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,145,087,600원입니다.

권리분석 결과, 인수할 임차인의 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

또한, 말소기준권리보다 후순위인 임차권들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 건물 용도 불일치 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 80%~90% 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 916,000,000원 ~ 1,030,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.