나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10590 [1] 경상북도 구미시 지산동 603-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 지산동 소재 '구미제일고교' 남측 인근(기호(1)(4)토지) 및 북동측
인근(기호(5)토지)에 위치하며, 기호(1)(4)토지 부근 일대는 간선도로변 각종 근린생활시설
및 후면의 소규모 주택지대로 형성되어 있고, 기호(5)토지 부근일대는 시가지 외곽의 경지
정리된 농경지대로 형성되어 있음.

교통상황

각 토지 공히 제반 차량접근 가능하며, 도심외곽의 간선도로변 및 간선도로 인근에 소재하
여 대중교통사정 및 여타 교통여건 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(4)토지와 2020.07.16일자로 합필된 기호(1)토지는 인접지대와 대체로 등고,평탄한 사
다리형에 가까운 상업용건부지이며, 기호(5)토지는 인접지대와 대체로 등고,평탄한(기존의
경지정리된 농경지 대비 약 1m 이상 성토됨) 세로장방형의 고물상부지임.

인접 도로상태

기호(4)토지와 2020.07.16일자로 합필된 기호(1)토지는 지적도상 동측으로 폭 약40m 이상,
남측으로 폭 약35m의 광대로와 접하나, 고가도로로 인하여 실제 차량통행 가능도로는 1개
차선의 아스팔트포장도로이며, 기호(5)토지는 남측으로 폭 약5m가량의 콘크리트 포장도로
와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4)토지와 2020.07.16일자로 합필된 기호(1)토지는 자연녹지지역, 대로1류(폭35~40m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역)에 속하고, 기호(5)토지는 생산녹지지역, 가
축사육제한구역(모든축종제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역에 속함.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

기호(4)토지는 2020.07.16일자로 기호(1)토지에 합필되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 4층건으로서
사용승인일 : 일반건축물대장상 2018.07.25일
외벽 : 복합판넬, 외장타일 등 마감
내벽 : 인테리어, 판넬, 타일 등 마감
바닥 : 에폭시, 타일, 시멘트몰탈 등 마감
창호 : 알미늄섀시창호임.
기호(3) 일반철골구조 징크판넬지붕 단층건으로서
사용승인일 : 2020.07.14일
외벽 : 벽체용판넬 등 마감
내벽 : 내부인테리어 등 마감
바닥 : 에폭시 등 마감
창호 : 알미늄섀시창호임.

이용상태

기호(2) 1~4층 및 기호(3)건물 모두 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 기호(3)건물에 천정형 시스템냉난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함, 토지대장상 목록4는 목록 1에 합필되어 감정평가시 목록 1에 포함평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10590 (1)

소재지: 경상북도 구미시 지산동 603-1

용도: 근린시설

감정가: 5,349,920,680원

토지면적: 3132.00㎡ (약 947.5평)

건물면적: 1276.10㎡ (약 386.0평)

건물 제시외면적: 38.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도량새마을금고 (등기부상 확인)

건물 구조: 일반철골구조, 4층 건물 (건물 2, 사용승인 2018.07.25) 및 단층 건물 (건물 3, 사용승인 2020.07.14)로 구성되어 있으며, 외벽은 복합판넬, 외장타일 등으로 마감되었습니다. 양 건물 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

특이사항: 공동담보, 위반건축물

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 지산동에 위치하며, '구미제일고교' 남측 및 북동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설과 소규모 주택지로 형성되어 있으며, 일부 지역은 시가지 외곽의 경지 정리된 농경지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 도심 외곽 간선도로변에 위치하여 대중교통 및 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 토지(기호 1, 4)는 폭 약 40m 및 35m의 광대로와 접하나, 고가도로로 인해 실제 차량 통행 가능한 도로는 1개 차선 아스팔트 포장도로입니다. 토지(기호 5)는 남측으로 폭 약 5m의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획:

* 기호(1)(4) 토지: 자연녹지지역, 대로1류(폭 35~40m), 가축사육제한구역.

* 기호(5) 토지: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 2일 접수된 도량새마을금고 근저당권 (을12).

* 경매개시결정: 2025년 1월 21일 접수된 도량새마을금고의 임의경매 (채권액 3,251,517,916원).

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 4,137,900,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (김영옥): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-16. 대항력 없음.

* 손 (손재식): 보증금 15,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 이 (이근학): 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-07. 대항력 없음.

* 허 (허희정): 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-08-01, 확정 2025-03-25, 배당신고 2025-03-25. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 본건 주변은 주거지 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. '구미제일고교'가 인근에 위치하고 있어 교육 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 업종 현황: 근린생활시설 용도로 등록 및 이용 중으로, 다양한 소매점, 서비스업 등이 입점 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지산동 일대는 도시 외곽 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: '구미제일고교'가 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성도 보통 수준입니다.

* 교통: 도심 외곽 간선도로와 인접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 주변 환경: 소규모 주택지와 상업지가 혼합된 환경이며, 시가지 외곽의 경지 정리된 농경지대도 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물에 해당된다는 특이사항이 있습니다. 이는 건축물대장 확인 및 관련 법규 위반 여부에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요하며, 이행강제금 부과 또는 시정명령 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지는 자연녹지지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역 등에 속해 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 접근 도로: 기호(1)(4) 토지 인근의 광대로가 고가도로로 인해 차량 통행이 제한적인 점은 일부 불편 요인이 될 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행이나 가치 변동이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 산동읍 일대에 폐기물 처리 시설 추진 논란이 있으나, 본건 소재지인 지산동 603-1번지와 직접적인 혐오시설의 근접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 문제에 대한 잠재적 고려는 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 구미시 지산동에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산입니다. 토지 3132㎡, 건물 1276.1㎡ 규모로 감정가는 약 53.5억원입니다.

* 주변 학군 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 간선도로변에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 임의경매로 인해 소멸될 예정이며, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 위반건축물 사항은 반드시 확인 및 조치가 필요하며, 일부 토지의 개발행위 제한, 도로 접근성 문제 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 근린생활시설로서 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대: 구미시 지산동 일대의 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 현재 파악된 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 운영이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 5,349,920,680원을 기준으로, 시장 상황, 주변 시세, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히 위반건축물 시정 비용, 향후 명도 과정에서의 발생 가능한 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

* 현재로서는 명확한 권리 인수 금액이 없고, 임차인의 대항력이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물 관련 사항 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.